Warum sich der Immobilenverkauf jetzt lohnt

Immobilien sind wertbeständig. Darüber hinaus steigern sie ihren Wert stetig. Diese Entwicklung ließ sich kontinuierlich über die letzten Jahre und sogar Jahrzehnte beobachten. Doch wie wird sich die Situation weiter entwickeln?

Immobilien – Wertsteigerung und kein Ende

Dass die Immobilienpreise ständig steigen, ist kein Geheimnis. Es ist jedoch interessant, sich die Preissteigerung näher anzuschauen. Denn es bestehen sowohl zwischen den einzelnen Objektarten wie Eigentumswohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten große Unterschiede. Ebenso sind regionale Unterschiede zu verzeichnen.

In den Metropolen wie Berlin, München, Hamburg, Stuttgart, Köln, Düsseldorf oder Frankfurt legten die Preise für die Eigentumswohnungen stark zu, dicht gefolgt von Ein- und Zweifamilienhäusern. Auch in den Großstädten mit über 100.000 Einwohnern bestätigte sich diese Entwicklung. In städtischen Regionen außerhalb der kreisfreien Großstädte und vor allem im ländlichen Raum verlief die Preissteigerung zwar etwas moderater, aber immer noch in deutlich spürbarem Bereich von rund fünf Prozent im Vorjahresvergleich.

Situation bei Baugrundstücken

Die Preissteigerung bei Bauland ist gigantisch. Unter Bauland versteht man sowohl baureife, also erschlossene Baugrundstücke ebenso wie Rohbauland, das zwar als Bauland eingestuft ist, aber noch erschlossen werden muss. Seit 2010 haben sich die Preise für derartige Objekte verdoppelt. Die Steigerung betrug vor 2012 etwa 3 Prozent jährlich, doch plötzlich zogen die Preise an und es wurden Preissteigerungen von bis zu 12 Prozent pro Jahr notiert.

Diesen Umstand versuchten Grundstücksspekulanten für sich auszunutzen, indem sie Grundstücke zurückhielten, um später einen noch höheren Preis erzielen zu können. Das ist wirtschaftlich nicht sonderlich sinnvoll, denn das Bauland wird für die Neubauvorhaben dringend benötigt. Daher wird ab 2025 eine Änderung bei der Grundsteuer eingeführt. Diese gibt den Kommunen die Möglichkeit, den Grundsteuer Hebesatz zu erhöhen. Dies betrifft ausschließlich unbebaute Grundstücke und soll die Grundstücksverkäufe ankurbeln.

Immobilienblase – droht der Crash?

Speziell in einigen deutschen Metropolregionen befinden sich die Immobilienpreise auf derart hohem Niveau, dass bereits von einer Immobilienblase gesprochen wird. Per Definition handelt es sich bei einer Immobilienblase um eine Spekulationsblase, bei der auf einem regional begrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes bestimmte Immobilien deutlich überbewertet wurden. Die Preise steigen in schwindelerregende Höhen und stehen in keinem Verhältnis zu den Realpreisen. Früher oder später kommt es zum Höchststand, dem Punkt, an dem eine weitere Preissteigerung einfach nicht mehr möglich ist, weil sich die Interessenten vom überteuerten Markt zurückziehen. In der Folge fallen die Preise. Dies kann moderat geschehen und langsam wieder zur Normalisierung der Verhältnisse führen. Es kann aber auch mit einem Crash einhergehen, der einem Erdrutsch nicht unähnlich ist.

Das geschieht immer dann, wenn gleichzeitig die Nachfrage sinkt, weil Interessenten abwarten und auf eine günstigere Preisentwicklung hoffen, und das Angebot sich vergrößert, weil Verkäufer einen weiteren Preisabfall befürchten und schnell noch verkaufen wollen, bevor die Preise “in den Keller” rutschen. Wenn beide Faktoren zusammentreffen, kann es zum gefürchteten Crash kommen.

Zurzeit ist eine Blasengefahr hauptsächlich in Frankfurt und München gegeben. Allerdings sind sich die Experten nicht einig, ob man hier schon von einer Immobilienblase sprechen kann. Das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Mieten stellt sich auch im hochpreisigen Segment als ausgewogen dar, eine Tatsache, die gegen eine Immobilienblase spricht. Andererseits sind die Prognosen für die Zukunft gerade in den Metropolen eher vorsichtig. Mit einer weiterhin so rasanten Preissteigerung ist künftig eher nicht zu rechnen. Mittelfristig scheinen sich in den Metropolregionen leicht sinkende Immobilienpreise abzuzeichnen, jedoch ist kein plötzlicher Preissturz zu befürchten.

Der Immobilienmarkt und die Corona-Krise

Wenn es auch zu Beginn der Corona-Krise im Jahre 2020 so aussah, als habe die Krise und die damit verbundenen wirtschaftlichen Einschränkungen deutliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, so hat sich diese Befürchtung nicht bewahrheitet. Zu Beginn stiegen die Preise nicht weiter an oder stagnierten in gewissen Bereichen sogar. Doch das war nur eine kurzfristige Erscheinung. Die Immobilienpreise steigen weiter, der Tatsache zum Trotz, dass es in vielen Haushalten coronabedingt finanzielle Einbußen gibt. Nach wie vor sind jedoch viele Menschen bestrebt, sich Wohneigentum zuzulegen. Unterstützt wird dieser Trend durch den Niedrigzins und den günstigen Bauzins. Eventuell steht auch der Wunsch nach Sicherheit und Unabhängigkeit vom Vermieter hinter diesem Gedanken. Die eigenen vier Wände bedeuten nicht nur ein hohes Maß an Freiraum und bieten Entfaltungsmöglichkeiten, sie stehen auch zum Beispiel für den durchaus sinnvollen Plan, im Alter mietfrei wohnen zu können.

Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise?

In erster Linie treibt die steigende Nachfrage die Preise in die Höhe. Zum Zweiten liegt in Deutschland eine Einkommenssituation vor, die es vielen Menschen erlaubt, Wohneigentum zu erwerben. Das günstige Baugeld in der Niedrigzinsphase sowie attraktive Finanzierungsmodelle und Zuschüsse wie beispielsweise das KfW-Programm begünstigen diese Entwicklung. Kurz: Die Konjunktur und die Zinsentwicklung bestimmen die Preissteigerung. Allerdings spielen auch Bevölkerungszuwachs und die allgemeine Wirtschaftslage in Sachen Beschäftigung eine große Rolle. Das lässt sich auch sehr gut im internationalen Vergleich ablesen. Das Verhältnis von Immobilienpreise und dem durchschnittlichen Jahreseinkommen ist aufschlussreich. Für den Immobilienerwerb sind in Deutschland, Norwegen und Österreich etwa fünf bis sechs Jahresgehälter nötig.

Ist in absehbarer Zeit mit sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen?

Abgesehen von der sich zuspitzenden Situation in einigen Metropolen, wo das Ende der Fahnenstange allmählich erreicht sein dürfte, sehen Experten weiterhin einen anhaltenden Aufwärtstrend. Doch das betrifft nicht alle Regionen. Es ist ein Zuzug aus dem Umland in die Städte zu verzeichnen, sodass in den stadtnahen Gebieten die Preise weiter steigen, im ländlichen Raum jedoch stagnieren oder gar sinken könnten. In den Städten wird eine Zunahme der Single-Haushalte beobachtet, was erhöhten Raumbedarf und erhöhte Nachfrage an relativ kleinen, überschaubaren Wohnungen mit sich bringt. Dieses Teilsegment des Immobilienmarktes wird laut Prognosen weiterhin Preissteigerungen zu verzeichnen haben.

Ähnlich sieht es im Speckgürtel der großen Städte aus, wobei hier die Nachfrage eher bei den Einfamilienhäusern liegt. Bedingt durch die Krise und das damit verbundene Homeoffice haben viele Firmen und Arbeitnehmer die Gelegenheit genutzt, Kapazitäten auszulagern. Im Homeoffice ist der kurze Weg zur Firma nicht mehr das Kriterium für die Wohnungssuche. Familien mit Kindern suchen jetzt eher Häuser im ländlichen Bereich, jedoch bevorzugt in Städten und Gemeinden mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Bildung, Freizeitangebote, Einkaufsmöglichkeiten spielen eine große Rolle, denn diese Faktoren tragen zu einer höheren Lebensqualität bei. Bei Immobilien dieser Art wird es voraussichtlich in absehbarer Zeit keine sinkenden Preise geben.

Mietrecht: Wann ist Besuch erlaubt?

Mietrecht und Besuch
Mieter dürfen grundsätzlich Besuch haben, wann und wie lange sie möchten, es gibt jedoch Ausnahmen…

Darf der Vermieter bestimmen, welchen Besuch Mieter empfangen dürfen? Und gibt es Vorschriften dafür, wie lange Besuch bleiben darf? Darf ich als Mieter unbegrenzt Übernachtungsbesuch beherbergen? Fragen über Fragen. Ob die Antworten darauf so ausfallen, wie Sie gemeinhin denken, erfahren Sie hier…

Vorschriften zum Besuch

Grundsätzlich gilt, dass Mieter Besuch in der gemieteten Wohnung empfangen können, wie es ihnen gefällt. Sie müssen also den Vermieter nicht fragen, ob er damit einverstanden ist. Auch die früher übliche Unterscheidung in Herren- und Damenbesuch gibt es heute selbstverständlich nicht mehr. Der Mieter braucht seinem Vermieter keine Rechenschaft abzulegen.

Vorsicht bei längerem Übernachtungsbesuch

Auch der Zeitraum, den der Besuch bleibt, geht den Vermieter nichts an. Der Mieter darf seinem Besuch übrigens auch die Schlüssel für Wohnung und Haustür überlassen. Denn der Besuch darf sich auch dann in der Wohnung aufhalten, wenn der Mieter nicht da ist – natürlich vorausgesetzt der Mieter ist damit einverstanden. Der Vermieter hat jedoch keine Handhabe, dem Besuch den Aufenthalt in der Wohnung zu verbieten.

Allerdings gibt es hierbei eine kleine Ausnahme: Bleibt der Besuch länger als sechs Wochen, übernachtet also mehrere Wochen am Stück in der Wohnung, kann der Mieter Probleme bekommen. Denn in diesem Fall kann er Vermieter davon ausgehen, dass es sich nicht mehr nur um „herkömmlichen“ Besuch handelt. Sondern dass der Mieter die Wohnung vielleicht untervermietet.

Vor allem dann, wenn der Besuch nicht zur Familie gehört und derart lange bleibt, ist das meist ein Anlass für den Vermieter, einmal genauer nachzufragen. Aber:

  • Eltern
  • eingetragene Partner
  • Ehepartner
  • Kinder

gelten nicht als Untermieter im Sinne des Mietrechts. Entfernte Verwandte und sogar Geschwister des Mieters können jedoch als solche (wenn sie länger als sechs Wochen in der Wohnung bleiben) betrachtet werden.

Aber auch dann, wenn der Vermieter zu dem Schluss kommt, der Besuch könnte gar kein echter Besuch, sondern eher ein Untermieter sein, kann der Mieter entspannt bleiben. Denn der Vermieter ist dabei in der Pflicht. Er muss seinen Verdacht beweisen.

Unser Tipp: Zeigen Sie dem Vermieter an, dass Ihr Besuch länger als sechs Wochen in der Wohnung bleiben wird. So können Sie sich Ärger und Auseinandersetzungen mit dem Vermieter sparen. In den meisten Fällen gibt es nämlich keine Probleme, wenn der Vermieter schon im Voraus oder zumindest zeitnah über den Besuch informiert wird.

Hausrecht hilft nicht bei Besuch

Wenn der Vermieter den Besuch auf keinen Fall dulden möchte, kommen einige auf den Gedanken, von ihrem Hausrecht gebrauch zu machen. Manchmal sprechen Vermieter in diesem Fall ein Hausverbot aus und versuchen so zu verhindern, dass die Besuche beim Mieter überhand nehmen.

Doch auch das hilft dem Vermieter nur eingeschränkt weiter.

Solange sich Mieter und Besuch an die Hausordnung halten, bringt dem Vermieter sein Hausrecht nichts. Das gilt auch dann, wenn der Besuch Haustiere dabei hat. Sogar einen Hund muss der Vermieter in der Wohnung dulden, wenn dieser dem Besuch und nicht dem Mieter gehört.

Wenn sich der Besuch allerdings häufig danebenbenimmt und beispielsweise den Hausflur schon öfter beschäftigt hat oder den Hausfrieden stört, sieht die Sachlage schon anders aus.

Der Vermieter hat nämlich auch eine gewisse Pflicht seinen anderen Mietern gegenüber und muss diese vor Ruhestörung und anderen Unannehmlichkeiten bewahren.

Außerdem könnte der dauerhafte Besuch dazu führen, dass der Mieter mehr Nebenkosten zahlen muss. Denn eine zusätzliche Person in der Wohnung verursacht schlicht und einfach mehr Kosten, diese müssen jedoch von dem Besuch getragen werden und dürfen nicht auf die anderen Parteien umgelegt werden.

Nur „echter” Besuch unproblematisch

Handelt es sich bei dem Besuch allerdings gar nicht um echte Besucher, wird der Mieter vermutlich Probleme bekommen. Wenn der Mieter die Wohnung beispielsweise gewerblich nutzt und mit Waren handelt oder sich gar prostituiert, kann man nicht mehr von Besuch sprechen.

In diesem Fall kann der Vermieter ohne weiteres den Besuch untersagen.

BGH stärkt Rechte von Mietern: Schönheitsreparaturen auch nach Absprache ungültig

Mieter müssen nicht in jedem Fall die Wohnung renovieren.
Der BGH hat in einem aktuellen Urteil erneut die Rechte von Mietern in Bezug auf Schönheitsreparaturen gestärkt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im August erneut die Recht von Mietern gestärkt. Laut aktuellem Urteil müssen Mieter auch dann die Wohnung nicht renovieren, wenn sie das zuvor dem Vormieter zugesichert haben. Trotzdem können Mieter in anderen Fällen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein.

BGH und Schönheitsreparaturen: Worum geht es in dem Fall

In dem Fall, der im August unter dem Aktenzeichen Az. VIII ZR 277/16 vor dem BGH verhandelt wurde, geht es um das leidige Thema Schönheitsreparaturen, das sehr häufig zum Streit zwischen den Mietparteien führt. Konkret hatte der neu einziehende Mieter dem Vormieter zugesichert, die Wohnung bei seinem Auszug zu renovieren. Der hatte das bei seinem Auszug nämlich unterlassen und wollte die Pflicht auf den neuen Mieter übertragen. Und tatsächlich wurden sich beide einig: Mit dem neuen Mieter einigte sich der Vormieter so, dass dieser die Einbauküche und einen hochwertigen Teppichboden zu einem geringen Preis übernehmen sollte, dafür nach seiner Mietzeit aber die Wohnung renovieren müsse. Das wurde auch so in dem Übergabeprotokoll festgehalten.

BGH und Schönheitsreparaturen: Individuelle Absprachen hebeln die Rechtsprechung nicht aus

Als nun der aktuelle Mieter aus der Wohnung ausziehen wollte, forderte die Wohnungsbaugesellschaft die versprochene Renovierung ein. Dem kam der Mieter auch nach, beauftragte jedoch keinen Handwerker, sondern renovierte die Wohnung selbst. Das gefiel dem Vermieter aber nicht. Seiner Meinung nach, waren die Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt. Aus diesem Grund beauftragte er einen Handwerker mit der Renovierung und stellte die angefallenen Kosten (800 Euro) dem Mieter in Rechnung.

Der Mieter weigerte sich jedoch, die Rechnung zu begleichen mit dem Hinweis darauf, dass er in eine nicht renovierte Wohnung eingezogen sei. Wenn er nun die Wohnung renovieren müsse, wäre sie in einem besseren Zustand als zu dem Zeitpunkt seines Einzugs.

Das ließ der Vermieter natürlich nicht auf sich beruhen und klagte.

BHG gibt bei Schönheitsreparaturen Mieter recht

Der BGH folgte aber der Argumentation des Mieters und berief sich dabei aus ein Urteil aus dem Jahre 2015. Danach ist es dem Mieter nicht zuzumuten, die Wohnung zu renovieren, ohne dafür einen angemessenen Ausgleich zu bekommen. 

Die individuelle Absprache zwischen Vormieter und dem aktuellen Mieter, wonach dieser die Einbauküche und den Teppichboden zu einem vergünstigten Preis bekam, sah das Gericht nicht als angemessenen Ausgleich an.

Schönheitsreparaturen führen immer wieder zu Streit

Das Thema Schönheitsreparaturen führt ohnehin die Hitliste der beliebtesten Streitgründe zwischen Mieter und Vermieter an. Denn im Prinzip fallen Schönheitsreparaturen in den Aufgabenbereich des Vermieters. Der kann diese Pflicht allerdings – in Ausnahmefällen. Doch diese Ausnahme wurde in den letzten Jahren immer mehr zu einer Regel. Aus diesem Grund sehen sich Mieter immer öfter im Nachteil und klagen gegen die Schönheitsreparaturen. In vielen Fällen haben sie dabei auch Erfolg.

Starre Klauseln bei Schönheitsreparaturen sind ungültig

Besonders häufig kommen Mieter um die Schönheitsreparaturen herum, wenn in ihrem Mietvertrag sogenannte starre Klauseln vereinbart sind. Also Klauseln, die die Renovierung zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt vorschreiben. Beispiel: In Ihrem Mietvertrag steht, dass Sie Badezimmer und Flur alle 3 Jahre streichen müssen. Wenn nicht zusätzlich noch erwähnt wird, dass es dabei jedoch auf den konkreten Zustand der Wohnung ankommt, haben Sie gute Chancen, gar nicht renovieren zu müssen. Das hängt jedoch immer vom Einzelfall ab.

Renovieren nicht mit sanieren verwechseln

Übrigens sollten Mieter nicht zu viel Respekt vor dem Ausdruck „Renovieren“ haben. Denn mit Schönheitsreparaturen sind nur diejenigen Arbeiten gemeint, die auch ein Maler ausführt. Also in der Regel nur streichen und tapezieren. Alle anderen Arbeiten fallen nach wie vor in den Verantwortungsbereich des Vermieters – und zwar ganz gleichgültig, was im Mietvertrag vereinbart ist. 

 

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Staffelmiete: Auch hier gilt die Mietpreisbremse

Vermieter müssen einige Vorschriften in Bezug auf die Staffelmiete beachten.
Mieter, die eine Staffelmiete vereinbart haben, müssen in vorgegebenen Abständen mehr Miete zahlen.

Steht eine Staffelmiete im Mietvertrag, kann der Vermieter in dem festgelegten Zeitraum die Miete erhöhen. Das ganze ohne das vorab noch einmal anzukündigen, oder sich an die Kappungsgrenze halten zu müssen. Was Mieter zum Thema Staffelmiete wissen sollten, erfahren sie hier. 

Staffelmiete ohne Vergleichsmiete

Für Vermieter ist die Staffelmiete eine feine Sache: Sie wissen genau, wann die nächste Mieterhöhung kommt und müssen sich nicht weiter darum kümmern. Denn den Zeitpunkt und die Höhe haben sie schon im Mietvertrag festgelegt. Damit fällt auch der Blick auf die Vergleichsmiete weg, der sonst bei einer Mieterhöhung sein muss. Allerdings müssen sich Vermieter an einige Vorschriften halten, damit die Staffelmiete gültig ist.

Staffelmiete: Vermieter müssen Vorschriften beachten

Wenn Vermieter die gesetzlichen Vorschriften zur Staffelmiete nicht beachten, kann diese ungültig sein. Das bedeutet in der Folge, dass die Mieter die zu viel gezahlte Miete wieder zurückfordern können. Zu den Vorschriften gehören unter anderem:

  • Der Zeitraum: Mieterhöhungen in einem Abstand von sechs Monaten sind ungültig. Zwischen den beiden Anstiegen des Mietpreises muss mindestens ein Jahr liegen. 
  • Prozentangaben allein sind ungültig: Wird lediglich von einer Mieterhöhung in Höhe von vier Prozent gesprochen, reicht das nicht aus. Für den Mieter muss der konkrete Geldbetrag ersichtlich sein, den er nach der Erhöhung zahlen muss.
  • Mündliche Vereinbarungen unwirksam: Damit die Staffelmiete gültig ist, muss sie schriftlich vereinbart worden sein. Jedoch ist auch eine Email dafür nicht ausreichend, denn beide Parteien, also Mieter und Vermieter, müssen das Dokument unterzeichnen. 
  • Ausgangsmiete muss sich an Mietpreisbremse orientieren: Das gilt natürlich nur für Gebiete, in denen es auch eine Mietpreisbremse gibt. Sollte das der Fall sein, dann darf die Ausgangsmiete nicht darüber liegen. Mieten, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, verstoßen dabei gegen die Mietpreisbremse. 

Staffelmiete und die Mietpreisbremse

Gerade die Mietpreisbremse ist noch aus einem weiteren Grund in Bezug auf die Staffelmiete wichtig. Denn auch die einzelnen Mieterhöhungen dürfen nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Das bedeutet, dass die Miete nach jeder Staffel nicht mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen darf. Sollte die Miete diesen Wert übersteigen, ist die Mieterhöhung nicht wirksam. 

Daneben wird die Staffelmiete noch durch eine weitere Vorschrift eingegrenzt. Zwar kann die Kappungsgrenze bei Staffelmieten nicht angewendet werden, dafür spielt bei dieser Mietform aber die „Angemessenheit“ eine Rolle. Sollte die Miete nach der Erhöhung, die im Staffelmietvertrag vorgesehen ist, mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, könnte Unangemessenheit vorliegen. Jedoch müssen Mieter für diesen Fall in einer Stadt leben, die generell von Wohnungsknappheit betroffen ist. Bei dem angespannten Wohnungsmarkt in vielen deutschen Städten, stehen die Chancen dafür recht gut. Noch dazu ist die Miete in diesen Städten ohnehin durch die Mietpreisbremse eingedämmt. 

Staffelmiete: Wie lange kann sie vereinbart werden?

Mieter, die einen Staffelmietvertrag unterzeichnen wollen, sollten auch auf die Laufzeit achten. Bis Anfang der 2000er Jahre war es nur möglich, die Staffelmiete auf 10 Jahre festzuschreiben. Mittlerweile kann der Vermieter jedoch 15 Jahre lang Mieterhöhungen ohne weitere Ankündigung durchführen. Allerdings muss er das nicht. Mietverträge gelten auch dann als Staffelmietverträge, wenn nur unregelmäßig und wenige Erhöhungen der Miete vereinbart werden.

Ein weiteres Merkmal eines Staffelmietvertrages ist der Kündigungsverzicht. Dabei schließt der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum aus, dass die Wohnung gekündigt werden darf. Der Mieter darf dann im schlimmsten Fall mehrere Jahre lang die Wohnung nicht kündigen. Allerdings muss der Vermieter hier etwas beachten: Wenn der Kündigungsausschluss länger als vier Jahre dauert, ist diese Klausel unwirksam. Der Mieter darf dann nach seinen eigenen Wünschen kündigen. Natürlich muss er hierbei die Kündigungsfrist einhalten, denn die ist davon nicht betroffen. 

 

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Schimmelbefall: So sollten sich Mieter verhalten

Finden Mieter Schimmel in der Wohnung, müssen sie unverzüglich den Vermieter informieren.
Schimmelbefall in der Wohnung kann zu einem ernsten Problem für die Gesundheit werden.

Sie beginnt wieder: Die Heizperiode. Und wenn die Temperaturen sinken, bemerken nicht wenige Mieter, dass sich Schimmel in der Mietwohnung befindet. Jetzt heißt es schnell reagieren, um schnell zu einer Lösung mit dem Vermieter zu kommen und die eigene Gesundheit nicht zu gefährden. 

Schimmelbefall: Wie kommt es dazu?

Schimmelsporen kommen ganz natürlich in unserer Luft vor und sind daher nichts Ungewöhnliches. Setzen sie sich allerdings an den Wänden fest und lassen einen ganzen Schimmelpilz wachsen, kann das der Gesundheit schaden. Denn eine zu hohe Belastung von Schimmelsporen kann langfristig zu allergischen Reaktionen und anderen gesundheitlichen Problemen führen.

Schimmel in der Wohnung wächst dann, wenn sich an der Wand zu viel Feuchtigkeit befindet, die nicht mehr komplett trocknen kann. Diese Feuchtigkeit wird dann zu einem Nährboden für die Schimmelsporen, die sich dort festsetzen, Wurzeln schlagen und einen Schimmelpilz ausbilden. 

Da Feuchtigkeit eine zentrale Rolle spielt, kommt Schimmel besonders häufig in Räumen mit hoher Luftfeuchtigkeit vor. Das Bad und die Küche sind daher besonders häufig betroffen. Aber auch der Bereich der Fenster und die Außenwände des Gebäudes können dem Schimmel eine gute Wachstumsgrundlage geben.

Schimmelbefall: Hier müssen Mieter mit Schimmel rechnen

Grundsätzlich kommen aber auch weitere Bereiche in der Wohnung in Frage:

  • an den Innenwänden der Wohnung
  • am Übergang zwischen Wand und Decke
  • unter dem Teppichboden oder anderem Bodenbelag
  • hinter Möbelstücken

Haben Mieter den Verdacht, dass die Wohnung von Schimmel befallen sein könnte, sollten sie daher ganz genau nachsehen. Das bedeutet auch hinter Möbelstücken und im Zweifel auch unter der Tapete. Hier sollten sie sich einen Bereich aussuchen, der nicht sofort ins Auge fällt. 

Schimmelbefall: Das müssen Mieter tun

Wenn Mieter Schimmel in der Wohnung entdecken, müssen sie unverzüglich den Vermieter über den Mangel informieren. Tun sie das nicht, kann ihnen das unter Umständen negativ ausgelegt werden. Der Mieter hat nämlich eine Anzeigepflicht, muss den Vermieter also unverzüglich informieren. Wenn Sie als Mieter der nicht nachkommen, können Sie ihr Recht auf Mietminderung verlieren. Denn der Vermieter konnte nichts gegen den Schimmel unternehmen, weil er darüber keine Kenntnis hatte. 

Schimmelbefall: Wenn der Vermieter nicht reagiert

Sehr häufig reagieren Vermieter auf die Schimmelanzeige ihres Mieters damit, dass sie den Mieter für den Schimmel verantwortlich machen. Falsches Lüften und nicht ausreichendes Heizen werden in diesen Fällen sehr gerne angeführt, um dem Mieter die Schuld an dem Schimmel zu geben. 

Ganz häufig ist aber ein baulicher Mangel Grund für den Schimmel. Dazu gehört auch, dass die Wohnung nicht ausreichend saniert worden ist. Nach 30 Jahren wird die Fassade des Hauses nämlich meist durchlässig und kann so dazu führen, dass sich Feuchtigkeit ansammeln und Schimmel bilden kann. 

Kurzum, nur eine Fachperson kann klären, woher der Schimmel kommt.

Schimmelbefall: Ein Gutachten muss her

Um zweifelsfrei festzustellen, wer nun Schuld an dem Schimmel ist und damit auch die Kosten für die Beseitigung tragen muss, wird ein Gutachten benötigt. Spezielle Sachverständige werden dazu in der Regel von einem Gericht beauftragt. Bis dahin vergehen allerdings einige Monate, denn bevor das Gericht einen Sachverständigen beauftragt, muss Klage eingereicht und diese auch bearbeitet werden.

Wenn Mieter auf eigene Faust einen Sachverständigen beauftragen, müssen sie damit rechnen, dass sie auf den Kosten sitzen bleiben. Verbraucherschützer und Anwälte raten daher in der Regel davon ab.

Übrigens trägt der Vermieter bei einem Rechtsstreit um Schimmel die Beweislast. Das heißt, dass er in einem ersten Schritt beweisen muss, dass er nicht für den Schimmel verantwortlich ist. 

 

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Argumente für eine Mietminderung

Mieter haben viele Rechte wenn es um Mietverträge geht. Er kann sich Vieles zuschulden kommen lassen, ohne gleich eine Kündigung in kaufen nehmen zu müssen. Viele Vermieter sind ratlos, wenn es darum geht, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, wenn er beispielsweise unregelmäßig zahlt. Denn zahlt er nur einen Teilbetrag seiner Miete, hat der Vermieter immer noch keinen direkten Kündigungsgrund. Erst wenn der Mieter zwei volle Kaltmieten im Rückstand ist, kann der Vermieter ihn kündigen. Umgekehrt kann der Mieter einen Teil der Mietzahlung verweigern, wenn der Vermieter bestimmte Mängel nicht beseitigt oder weitere Gründe für eine Mietminderung vorliegen.

Wann kann die Miete gemindert werden?

Ein Mieter kann einen Mangel beim Vermieter beanstanden.

Sofern die Wohnung Mängel aufweist, und der Mieter diese bezeichnet, kann ggf. eine Mietminderung infrage stehen. Mieter kennen viele Gründe für eine Mietminderung. Die gesetzliche Regelung beinhaltet einige Mietminderungsgründe. In § 536 BGB wird von Sachmängelzuständen und Rechtsmängeln ausgegangen.

Der Vermieter muss die Gewährleistung für den Mietgebrauch tragen. Dafür zahlt der Mieter die vereinbarte Miete.

Sachmangel einer Mietsache

Sofern ein Sachmangel zu rügen ist, handelt es sich um eine mangelbedingte Nutzbarkeit. Also nicht der Zustand, wie im Mietvertrag zugesichert wurde. Der Mieter erfährt ein nachteiliges Wohnen. Der faktische Zustand einer Wohnung wird als Istzustand gekennzeichnet. Der im Mietvertrag festgehaltene Zustand ist der Sollzustand. Als Sachmangel können auch störende Geräusche oder Flächenmaße (die nicht zutreffen) angesetzt werden.

Rechtsmangel – Problematik einer Mietwohnung

Bei einem Rechtsmangel geht es darum, dass eine Wohnung nicht genauso nutzbar ist, wie mietvertraglich bestimmt wurde.

Ein Beispiel dafür könnte sein, dass eine Eingangstür noch von weiteren Mitbewohnern genutzt wird, obwohl im Mietvertrag die alleinige Nutzung des Mieters aufgeführt ist.

Weitere Beispiele für Rechtsmängel:

  • Zugang zur Wohnung wird durch andere Mieter behindert
  • Vermieter verweigert die zugesagte Untermieterlaubnis.
  • Viele Dinge, wenn sie stören, lassen sich abwägen. Inwiefern ein konkreter Mangel besteht muss erst einmal geklärt werden. Und ob ein Sach- oder Rechtsmangel besteht, bedarf ebenfalls einer Klärung.
  • Maßgeblich ist der spezielle Umstand.

Mietminderungstabellen lassen sich nicht exakt auf die jeweilige Situation anwenden. Es lassen sich verschiedene Ursachen einer Mietminderung ansetzen und es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, Mängel aufzulisten.

Wir geben Ihnen hiermit ein paar Ansätze, damit Sie wissen, was als Mietminderung in Betracht zu ziehen ist:

  • Häufiger Lärm
  • Eingeschränkte Nutzung von Terrasse, Garten oder Balkon
  • Dauernd wiederkehrende Bauarbeiten
  • Undichtigkeit der Fenster
  • Heizungsgeräusche
  • Türmängel
  • Schimmelbildung
  • Belästigung durch üble Gerüche
  • Undichte Fenster und Türen
  • Türschlösser nicht richtig festsitzend oder abschließbar
  • Parkplatz selten nutzbar oder zugeparkte Flächen
  • Feuchtigkeit in den Wohnwänden
  • Unkrautwuchs im Garten
  • Geruchsbelästigung
  • Heizung bleibt kalt
  • Schallisolierung nicht ausreichend
  • Ungeziefer in der Nähe
  • Wiederkehrende Veranstaltungen in den Ruhezeiten
  • Risse in Wände

Es lassen sich vielerlei Gründe und Mängel aufzählen.

Fazit:

Eine Mietminderung lässt sich nur für jeden Einzelfall konkretisieren. Sie müssen zuerst den Mangel feststellen und dem Vermieter anzeigen. Eine Mietminderungstabelle gibt lediglich Anhaltspunkte über mögliche Mängel, die bereits bei Gericht beurteilt wurden. Mängel einer Wohnung, die den zugesicherten Gebrauch verschlechtern, lösen eine Mietminderung aus. Um rechtlich gesehen von einer Mietminderung Gebrauch zu machen, müssen Sie dem Vermieter die Höhe der geplanten Mietminderung in einem Schreiben mitteilen. Er muss eine Chance haben, die Mängel zu beseitigen. Beseitigt er diese innerhalb der von Ihnen vorgegebenen Frist nicht, können Sie die Miete mindern. Der Vermieter kann der Höhe der Mietminderung widersprechen. Im Streitfall entscheidet ein Gericht, ob- und in welcher Höhe eine Mietminderung Gültigkeit hat.

 

Wann kann der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Wenn ein Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen möchte, benötigt dieser ausreichende Gründe. Sollten diese nicht vorliegen, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf erschwert. Es kann sogar soweit gehen, dass der Vermieter Schadenersatz zu zahlen hat. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt die Rechte des Mieter in punkto Eigenbedarfskündigung gestärkt.

Sofern der Vermieter nur etwas vortäuscht, liegt die Beweispflicht beim ihm. Der Vermieter muss eindeutig belegen, warum die Wohnung nach Auszug des Mieters nicht zum Eigenbedarf genutzt wird. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass er oder ein Familienmitglied die Wohnung nach Auszug des Mieters nicht nutzen, so kann der Mieter den Vermieter verklagen und Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Vermieter trägt in diesem Fall auch die dadurch bedingten Mehrkosten, die bei der Suche einer neuen Wohnung entstanden sind. Möglicherweise sogar die Umzugskosten, die für den Mieter angefallen sind.

Beispiel:

Der Mieter bewohnt eine 2 Zimmer Wohnung für etwa 300 € Mietpreis im Monat. Die Immobilie wurde veräußert und der neue Eigentümer kündigte dem Mieter den Mietvertrag und begründet die Kündigung mit Eigenbedarf. Es wurde angegeben, dass diese 2 Zimmer Wohnung zur Wohnzwecken verwendet werden sollte. Der Mieter ist ausgezogen und es stellte sich heraus, dass diese bisherige Wohnung nicht für diesen Zweck genutzt wurde. Stattdessen wurde die Wohnung an eine andere Person vermietet, die eine höhere Miete zahlt. Der ehemalige Mieter konnte dies herausfinden, weil er andere Parteien im Haus dazu befragt hat.

Sollte der Grund, den der Vermieter angibt, nicht wahrheitsgemäß genannt worden sein, hat der Vermieter dem Mieter Schadenersatz zu zahlen. Der Grund der Kündigung war im Falle des o.g. Beispiels, den Mieter aus dem Wohnung zu bekommen und bei der gleichen Gelegenheit, die Miete zu erhöhen. Auch wenn der Vermieter dann argumentiert, dass die Wohnung besser an eine Dame zu vermieten wäre, wird diese Begründung vor Gericht nicht anerkannt und auch nicht greifen. Es wird als nicht nachvollziehbare Argumentation beurteilt. Der Eigentümer muss sämtliche Kosten des Verfahrens, sowie die für den Mieter entstandenen Umzugskosten zahlen.

Der Mieterschutz vor Gericht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach in Schlussfolgerungen erläutert, dass der Kündigungsgrund Eigenbedarf nur bei tatsächlichem Bestehen dieser Kriterien verwendet werden darf. Jedoch wird jeder Einzelfall gesondert betrachtet. Das kann u.A. bedeuten, dass nach langjährigem Bewohnen einer Mietwohnung durch den Mieter, spezielle Fristen zur Kündigung eingehalten werden müssen durch den Vermieter.

Fazit:

Mieter haben in Ihren Rechten eine starke Priorität bei der Nutzung von Mietwohnungen. Wenn es um Kündigungen der Mietverhältnisse geht, hat der Vermieter einige wesentliche Dinge des Mietrechts zu beachten. Wenn keine klaren Argumente vorliegen für den Eigenbedarf der Wohnung, besteht auch keine leichte Handhabe einer Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Gründe müssen nachweisbar sein und wenn der Vermieter ausschließlich plant die Miete zu erhöhen, kommt er damit nicht durch. Er muss sich an die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts halten und kann nicht willkürlich eine Kündigung aussprechen.

Der Vermieter möchte die Mietwohnung betreten

Falls ein ausreichender Grund besteht, müssen Mieter den Vermieter in die Wohnung reinlassen.

Das kann u. a. sein:

  • Wenn der Vermieter neue Mietinteressenten einlädt
  • Sofern Sanierungsaufgaben zu tun sind
  • Feststellung einer Leckortung oder Schadenbehebungsursache
  • Bei Befürchtung von bedrohlichen Einbußen an der Mietwohnung
  • Auch bei Reparatur oder Kontrolltätigkeiten darf der Vermieter die Wohnung betreten
  • Bei Untervermietung des Mieters
  • Bei Vermessungstätigen oder Zählerstand ablesen

Bei den erwähnten Punkten darf der Vermieter die Mietwohnung betreten.

Der Vermieter muss dem Mieter die Besichtigung für den Zutritt zur Wohnung mitteilen. Das bedarf einer Mitteilung einer bestimmten Zeitspanne. Ab und dann können auch 24 Std. ausreichend sein.

Dies gilt, wenn sofortige Handwerkerleistungen zu tun sind. Sofern der Vermieter Arbeiter mit in die Wohnung nehmen möchte, müssen diese im vorab angegeben werden. Unbefugte dürfen die Mietwohnung nicht ohne triftigen Grund betreten. Bei verschiedenen Witterungszuständen, die eine sofortige Handwerkerleistung erfordern, dürfen Notöffnungen erfolgen.

Abwesenheit des Mieters

Sollte der Mieter für eine überaus längere Zeit nicht zuhause sein, sollte der Vermieter darüber informiert werden. Es lassen sich Kosten vermeiden. Weil eine Notöffnung mit teuren Kosten verbunden ist.

Wohnung präsentieren

Wenn der Vermieter neue Mietinteressenten anstrebt, lassen sich Besichtigungen nicht umgehen. Falls er eine Zeitungsannonce oder Inserat mit Fotos der Innenräume einer Wohnung veröffentlichen möchte, muss dazu der Mieter befragt werden. Wenn der Mieter das nicht möchte, ist es dem Vermieter nicht gestattet, Fotos der Wohnung bzw. Innenräume anzufertigen.

Denn der Mieter bewohnt die Wohnung. Er muss das nicht dulden. Die Privatsphäre des Mieters darf nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt sein. Wenn der Mieter den Zutritt nicht gewährt, ergeben sich Hindernisse. Bei einem Notfall darf die Notöffnung erfolgen.

Selbstverständlich kann auch der Klageweg genutzt werden. Bei dieser Option sind aber Zeiträume einzukalkulieren, die sich auf längere Zeit hinziehen können. Wenn Sie sich mit dem Vermieter einigen, ist ein Klageweg nicht notwendig. Wenn Sie dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verweigern, ihm dies aber rechtlich zusteht und er sich an alle Fristen gehalten hat, kann er eine einstweilige Verfügung gegen Sie als Mieter erwirken. Dadurch lässt sich unverzüglich Zutritt zu der Mietwohnung verschaffen.

Bei diesen Verfahren besteht jedoch ein Dringlichkeitsbedarf. Bei dem Sträuben des Mieters, keine Kauf- oder Mietinteressenten in die Wohnung zu lassen, scheitert diese einstweilige Verfügung sehr oft. Auf manche Terminvorschläge des Vermieters muss der Mieter nicht gleich eingehen. Es ist sein gutes Recht, nicht dem ersten Terminvorschlag zuzustimmen. Das Gericht besagt grundsätzlich, dass lediglich ein Schaden am Vermögen eintritt, wenn die Anschlussvermietung nicht zeitnah erfolgen kann.

In Formularmietverträgen ist häufig eine Klausel in Bezug auf Besichtigung durch den Vermieter zu finden. Diese Klausel wurde wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters, in Mietverträgen als unwirksam gestrichen. (Vgl. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB und BGH, 04.06.2013, Az. III ZR 289/13). Bevor der Vermieter rechtliche Schritte gegen den Mieter erwirkt, wenn er sich Zutritt zur Wohnung verschaffen möchte, sollte dem Mieter nochmals höflich mitgeteilt werden, dass er den Schaden zu tragen hat, der durch die Nichteinhaltung einer Besichtigung  zustande kommt.

 

Ein Mieter muss nicht immer renovieren

Der Wunsch des Mieters ist zu respektieren

Als Mieter sollten Sie Schönheitsfehler nicht direkt hinnehmen. Schauen Sie erst einmal in den Mietvertrag und prüfen, ob dieser eine sogenannte Ausschlussklausel enthält. Wenn es keine Ausschlussklausel im Mietvertrag gibt, ist der Vermieter verpflichtet, eine Reparatur nach Wünschen des Mieters durchzuführen. Darüber informiert der Mieterbund.
Der Vermieter steht dann in der Pflicht, die Wohnung zu renovieren, wenn keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen vereinbart ist. Der Vermieter neigt häufig dazu, diese Arbeiten auf seine Mieter zu übertragen. Vermieter müssen sich mit ihren Mietern absprechen, wenn es um Renovierungen geht. Die Arbeiten sollten den Vorstellungen des Mieters entsprechen. Wenn der Mieter gewisse Farbwünsche hat, hat der Vermieter dies zu respektieren. Dekorieren darf der Mieter die Wohnung sowieso ganz nach seinen Vorstellungen, wenn er dabei nicht die Wände oder andere feste Bestandteile der Wohnung zerstört.

Schönheitsreparaturen

Wenn während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen anstehen, kann der Vermieter nicht einfach eine Farbe bestimmen, sondern spricht dies mit dem Mieter ab. Insofern keine Mehrkosten entstehen, kann der Mieter die Farben bestimmen. Der Mieter darf, wenn er für die Mehrkosten aufkommt, auch teurere Farben für die Renovierung aussuchen.

In vielen Fällen in der Praxis ist es häufiger vorgekommen, dass der Vermieter die Wände einfach grau streicht, weil er den Mieter verärgern wollte. Rechtlich gesehen darf er aber nicht gegen den Willen seines Mieters handeln. Die Absprache der Parteien ist wichtig damit es nicht zu Streitigkeiten kommt.

Eine Renovierungsklausel hat nicht immer Gültigkeit im Mietvertrag

Vermieter fordern manchmal in Mietverträgen auf, dass regelmäßig Decken, Wände oder Türen gestrichen werden müssen. Diese Renovierungsklausel ist aber in vielen Fällen unwirksam. Der Mieter sollte darauf achten, dass diese Klausel richtig formuliert wurde. Wer letztendlich streichen muss, regelt eine gültige Klausel im Mietvertrag. Der Vermieter ist kraft Gesetzes schon für viele Reparaturen in der Wohnung verantwortlich. Darunter fallen auch sogenannte Schönheitsreparaturen. Durch die Renovierungsklausel kann der Vermieter aber den Spieß umdrehen und die Arbeiten auf den Mieter übertragen. Einige Vermieter machen davon Gebrauch. Im Vertrag muss exakt geregelt sein, in welchen Abständen, Heizkörper, Türen, Decken oder Wände gestrichen werden müssen.

Eine zu starre Renovierungsklausel ist nicht wirksam. Man findet z.B. in Mietverträgen die Formulierung „Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Bad, Toilette und Küche spätestens alle drei Jahre und in Schlafräumen, sowie Wohnräumen, alle fünf Jahre, in Nebenräumen alle sieben Jahre durchführen.“

Jedoch ist diese Formulierung laut Bundesgerichtshof für den Mieter nicht mehr angemessen. Die Fristen seien zu kurz, argumentiert der BGH. Rechtsanwälte haben im Klageverfahren bei einer solchen Klausel, erfolgreich dagegen geklagt. Die Firsten werden nur dann anerkannt, wenn sie länger sind. Auch Formulierungen wie „immer“ oder „spätestens“ sind nicht zulässig. Sonst müsste der Mieter auch dann renovieren, wenn überhaupt kein Bedarf besteht. Der Vermieter muss, wenn er eine solche starre Klausel im Vertrag stehen hat, selbst für seine Schönheitsreparaturen aufkommen.

Das richtige Mietvertragsmuster

Als Vermieter sollten Sie unbedingt darauf achten, dass Sie ein aktuelles Mietvertragsmuster nutzen und sich vorab genau anschauen, welche Formulierungen in der Renovierungsklausel stehen, damit Sie nicht Gefahr laufen, alle Schönheitsfehler selbst übernehmen zu müssen. Es lohnt sich einen Mietvertrag gezielt zu formulieren und vorab eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie die Klausel richtig formulieren, müssen die Mieter ihre Schönheitsreparaturen manchmal noch während der Mietzeit durchführen. Manchmal wird vor Einzug oder kurz vor Auszug renoviert. Die Voraussetzung dafür ist, dass es im Mietvertrag verankert ist. Dennoch muss ein Mieter seine Wohnung nicht immer renovieren. Gewisse Grenzen im Gesetz regeln die Renovierungspflicht.

Verjährung bei formularvertraglichen Mietverträgen

Ein Vermieter, der einen formularvertraglichen Mietvertrag abschließt, kann sich bei Schäden an der Mietsache nicht auf die 12-monatige Verjährung beziehen, wenn die sechsmonatige Verjährungsfrist überschritten wurde. Laut einem BGH-Urteil ist keine formularvertragliche Mietvertragsverlängerung zulässig.

Der Vermieter hat keinerlei Ansprüche gegenüber dem Mieter, wenn ein Formularmietvertrag abgeschlossen wurde. Bei Mietverträgen, in denen eine sechsmonatige Verjährungsfrist durch den § 548 Abs. 1 BGB bestimmt ist, kann keine individuelle Vereinbarung von Verjährungsfristen und Verlängerungszeiten getroffen werden.

Es können daher keine weitergehenden Ansprüche auf Schadenersatz gestellt werden. Auch nicht in dem Fall, wenn der Formularmietvertrag eine Bestimmung enthält, mit einer Klausel über Verschlechterungen an der Mietsache. Diese Bestimmungen würden erst in dem Zeitraum von zwölf Monaten, nach der Beendigung der Mietsache verjähren. Gemäß einem BGH Urteil kann keine verlängerte Verjährung in Anspruch genommen werden. Der Mieter darf nicht benachteiligt sein nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

In diesem Urteil wurde entscheiden, dass eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag, im Rahmen einer Forderung von Ersatzansprüchen an den Mieter, durch den Vermieter nicht verlängert werden darf. Wenn der Vermieter solche Ansprüche stellen möchte, muss er dies bis spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache tun. Ansonsten ist die Forderung nichtig.

Keine Benachteiligung des Mieters möglich

Der Mieter würde wegen Unangemessenheit nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB benachteiligt werden und dieses ist daher unwirksam. Ein Formularmietvertrag mit einer enthaltenen Klausel, mit Bestimmung der Verlängerung der Verjährung, erschwert den Eintritt der Verjährung. Dies Regelung wurde in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt und klärt die Ansprüche des Vermieters. Und das gegenüber der legitimen Ausführung in doppelter Hinsicht. Einerseits würde die Frist, die nach dem Ablauf der Ansprüche verjährt, verlängert werden. Andererseits würde sogar die Verjährungsfrist von sechs Monaten auf 12 Monate steigen.

Des Weiteren wird dadurch die Klausel zusätzlich zum Beginn des Fristlaufs verändert. Zumal die Sache nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts, sondern auf das gesetzmäßige Mietvertragsende resultiert. Bei diesen Vereinbarungsinhalten werden die typischen Grundgedanken des § 548 BGB angetastet. Beide Regelungsinhalte seien mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu kombinieren. Diese Tatsache stellt, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Unwirksamkeit

Daraus folgend resultiert eine Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Auch wenn Kritikpunkte erörtert sind und ferner Einwände zu diesem Urteil dargelegt wurden, entscheidet ein Urteil des BGH, dass solche Sondervereinbarungen unwirksam sind.

Darüber hinaus, wenn der BGH im Urteil solche Entscheidungen trifft, ist es trotz allem möglich, eine Verlängerung dieser bisher kürzeren Verjährungsfrist festzulegen. Eine individuelle Vertragsverlängerung ist sinnvoll. Diese könnte kurz vor Ablauf des Mietvertrages vereinbart werden. Wenn es sich um Mietsachen handelt, werden lediglich Formularmietverträge genutzt, welche auf das Recht des §§ 305 BGB verweisen.

Durch eine bestimmte festgehaltene Verlängerung von Verjährungszeiten werden Leitbilder in Abstufung gestellt. Daraus ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Es ist grundlegend darauf hinzuweisen, dass eine kurze Verjährungszeit beachtet werden muss. Die Verjährungszeiträume beginnen mit Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter.

Erläuterung:

Wenn das Mietverhältnis mit Ablauf des Monats Dezember eines Jahres endet und der Mieter die Mietsache bereits Mitte Dezember zurückgibt, sind Schadenersatzansprüche, die dem Vermieter zustehen könnten, einem Verjährungsdatum bis Mitte des Monats Juni des Folgejahres geltend zu machen.

Fazit:

Ein Vermieter sollte unbedingt auf die kurze Verjährungszeit von sechs Monaten bei einer Mietsache achten. Sofern ggf. weitergehende Ansprüche zu stellen sind, kann durch eine Verjährungshemmung der Zeitraum angepasst werden.

Wenn der Vermieter wegen der relativ kurzen Zeit keine Befriedigung seiner Ansprüche erreichen kann, sind in jeden Fall verjährungshemmende Schritte durchzuführen.  Das kann durch einen Mahnbescheid erfolgen. Es gibt allerdings Ausnahmen bei Verjährungszeiträumen in Mietvertragsverhältnissen. Das bezieht sich auf noch ausstehende Mietbeträge und Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen. Bei diesen gelten die Regelverjährungsfristen des § 195 BGB. Die Verjährung hierfür ist auf drei Jahre bestimmt.