Immobilien sind wertbeständig. Darüber hinaus steigern sie ihren Wert stetig. Diese Entwicklung ließ sich kontinuierlich über die letzten Jahre und sogar Jahrzehnte beobachten. Doch wie wird sich die Situation weiter entwickeln?
Immobilien – Wertsteigerung und kein Ende
Dass die Immobilienpreise ständig steigen, ist kein Geheimnis. Es ist jedoch interessant, sich die Preissteigerung näher anzuschauen. Denn es bestehen sowohl zwischen den einzelnen Objektarten wie Eigentumswohnungen, Ein- oder Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten große Unterschiede. Ebenso sind regionale Unterschiede zu verzeichnen.
In den Metropolen wie Berlin, München, Hamburg, Stuttgart, Köln, Düsseldorf oder Frankfurt legten die Preise für die Eigentumswohnungen stark zu, dicht gefolgt von Ein- und Zweifamilienhäusern. Auch in den Großstädten mit über 100.000 Einwohnern bestätigte sich diese Entwicklung. In städtischen Regionen außerhalb der kreisfreien Großstädte und vor allem im ländlichen Raum verlief die Preissteigerung zwar etwas moderater, aber immer noch in deutlich spürbarem Bereich von rund fünf Prozent im Vorjahresvergleich.
Situation bei Baugrundstücken
Die Preissteigerung bei Bauland ist gigantisch. Unter Bauland versteht man sowohl baureife, also erschlossene Baugrundstücke ebenso wie Rohbauland, das zwar als Bauland eingestuft ist, aber noch erschlossen werden muss. Seit 2010 haben sich die Preise für derartige Objekte verdoppelt. Die Steigerung betrug vor 2012 etwa 3 Prozent jährlich, doch plötzlich zogen die Preise an und es wurden Preissteigerungen von bis zu 12 Prozent pro Jahr notiert.
Diesen Umstand versuchten Grundstücksspekulanten für sich auszunutzen, indem sie Grundstücke zurückhielten, um später einen noch höheren Preis erzielen zu können. Das ist wirtschaftlich nicht sonderlich sinnvoll, denn das Bauland wird für die Neubauvorhaben dringend benötigt. Daher wird ab 2025 eine Änderung bei der Grundsteuer eingeführt. Diese gibt den Kommunen die Möglichkeit, den Grundsteuer Hebesatz zu erhöhen. Dies betrifft ausschließlich unbebaute Grundstücke und soll die Grundstücksverkäufe ankurbeln.
Immobilienblase – droht der Crash?
Speziell in einigen deutschen Metropolregionen befinden sich die Immobilienpreise auf derart hohem Niveau, dass bereits von einer Immobilienblase gesprochen wird. Per Definition handelt es sich bei einer Immobilienblase um eine Spekulationsblase, bei der auf einem regional begrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes bestimmte Immobilien deutlich überbewertet wurden. Die Preise steigen in schwindelerregende Höhen und stehen in keinem Verhältnis zu den Realpreisen. Früher oder später kommt es zum Höchststand, dem Punkt, an dem eine weitere Preissteigerung einfach nicht mehr möglich ist, weil sich die Interessenten vom überteuerten Markt zurückziehen. In der Folge fallen die Preise. Dies kann moderat geschehen und langsam wieder zur Normalisierung der Verhältnisse führen. Es kann aber auch mit einem Crash einhergehen, der einem Erdrutsch nicht unähnlich ist.
Das geschieht immer dann, wenn gleichzeitig die Nachfrage sinkt, weil Interessenten abwarten und auf eine günstigere Preisentwicklung hoffen, und das Angebot sich vergrößert, weil Verkäufer einen weiteren Preisabfall befürchten und schnell noch verkaufen wollen, bevor die Preise „in den Keller“ rutschen. Wenn beide Faktoren zusammentreffen, kann es zum gefürchteten Crash kommen.
Zurzeit ist eine Blasengefahr hauptsächlich in Frankfurt und München gegeben. Allerdings sind sich die Experten nicht einig, ob man hier schon von einer Immobilienblase sprechen kann. Das Verhältnis zwischen Immobilienpreisen und Mieten stellt sich auch im hochpreisigen Segment als ausgewogen dar, eine Tatsache, die gegen eine Immobilienblase spricht. Andererseits sind die Prognosen für die Zukunft gerade in den Metropolen eher vorsichtig. Mit einer weiterhin so rasanten Preissteigerung ist künftig eher nicht zu rechnen. Mittelfristig scheinen sich in den Metropolregionen leicht sinkende Immobilienpreise abzuzeichnen, jedoch ist kein plötzlicher Preissturz zu befürchten.
Der Immobilienmarkt und die Corona-Krise
Wenn es auch zu Beginn der Corona-Krise im Jahre 2020 so aussah, als habe die Krise und die damit verbundenen wirtschaftlichen Einschränkungen deutliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, so hat sich diese Befürchtung nicht bewahrheitet. Zu Beginn stiegen die Preise nicht weiter an oder stagnierten in gewissen Bereichen sogar. Doch das war nur eine kurzfristige Erscheinung. Die Immobilienpreise steigen weiter, der Tatsache zum Trotz, dass es in vielen Haushalten coronabedingt finanzielle Einbußen gibt. Nach wie vor sind jedoch viele Menschen bestrebt, sich Wohneigentum zuzulegen. Unterstützt wird dieser Trend durch den Niedrigzins und den günstigen Bauzins. Eventuell steht auch der Wunsch nach Sicherheit und Unabhängigkeit vom Vermieter hinter diesem Gedanken. Die eigenen vier Wände bedeuten nicht nur ein hohes Maß an Freiraum und bieten Entfaltungsmöglichkeiten, sie stehen auch zum Beispiel für den durchaus sinnvollen Plan, im Alter mietfrei wohnen zu können.
Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise?
In erster Linie treibt die steigende Nachfrage die Preise in die Höhe. Zum Zweiten liegt in Deutschland eine Einkommenssituation vor, die es vielen Menschen erlaubt, Wohneigentum zu erwerben. Das günstige Baugeld in der Niedrigzinsphase sowie attraktive Finanzierungsmodelle und Zuschüsse wie beispielsweise das KfW-Programm begünstigen diese Entwicklung. Kurz: Die Konjunktur und die Zinsentwicklung bestimmen die Preissteigerung. Allerdings spielen auch Bevölkerungszuwachs und die allgemeine Wirtschaftslage in Sachen Beschäftigung eine große Rolle. Das lässt sich auch sehr gut im internationalen Vergleich ablesen. Das Verhältnis von Immobilienpreise und dem durchschnittlichen Jahreseinkommen ist aufschlussreich. Für den Immobilienerwerb sind in Deutschland, Norwegen und Österreich etwa fünf bis sechs Jahresgehälter nötig.
Ist in absehbarer Zeit mit sinkenden Immobilienpreisen zu rechnen?
Abgesehen von der sich zuspitzenden Situation in einigen Metropolen, wo das Ende der Fahnenstange allmählich erreicht sein dürfte, sehen Experten weiterhin einen anhaltenden Aufwärtstrend. Doch das betrifft nicht alle Regionen. Es ist ein Zuzug aus dem Umland in die Städte zu verzeichnen, sodass in den stadtnahen Gebieten die Preise weiter steigen, im ländlichen Raum jedoch stagnieren oder gar sinken könnten. In den Städten wird eine Zunahme der Single-Haushalte beobachtet, was erhöhten Raumbedarf und erhöhte Nachfrage an relativ kleinen, überschaubaren Wohnungen mit sich bringt. Dieses Teilsegment des Immobilienmarktes wird laut Prognosen weiterhin Preissteigerungen zu verzeichnen haben.
Ähnlich sieht es im Speckgürtel der großen Städte aus, wobei hier die Nachfrage eher bei den Einfamilienhäusern liegt. Bedingt durch die Krise und das damit verbundene Homeoffice haben viele Firmen und Arbeitnehmer die Gelegenheit genutzt, Kapazitäten auszulagern. Im Homeoffice ist der kurze Weg zur Firma nicht mehr das Kriterium für die Wohnungssuche. Familien mit Kindern suchen jetzt eher Häuser im ländlichen Bereich, jedoch bevorzugt in Städten und Gemeinden mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Bildung, Freizeitangebote, Einkaufsmöglichkeiten spielen eine große Rolle, denn diese Faktoren tragen zu einer höheren Lebensqualität bei. Bei Immobilien dieser Art wird es voraussichtlich in absehbarer Zeit keine sinkenden Preise geben.