Mietrecht: Wann ist Besuch erlaubt?

Mietrecht und Besuch
Mieter dürfen grundsätzlich Besuch haben, wann und wie lange sie möchten, es gibt jedoch Ausnahmen…

Darf der Vermieter bestimmen, welchen Besuch Mieter empfangen dürfen? Und gibt es Vorschriften dafür, wie lange Besuch bleiben darf? Darf ich als Mieter unbegrenzt Übernachtungsbesuch beherbergen? Fragen über Fragen. Ob die Antworten darauf so ausfallen, wie Sie gemeinhin denken, erfahren Sie hier…

Vorschriften zum Besuch

Grundsätzlich gilt, dass Mieter Besuch in der gemieteten Wohnung empfangen können, wie es ihnen gefällt. Sie müssen also den Vermieter nicht fragen, ob er damit einverstanden ist. Auch die früher übliche Unterscheidung in Herren- und Damenbesuch gibt es heute selbstverständlich nicht mehr. Der Mieter braucht seinem Vermieter keine Rechenschaft abzulegen.

Vorsicht bei längerem Übernachtungsbesuch

Auch der Zeitraum, den der Besuch bleibt, geht den Vermieter nichts an. Der Mieter darf seinem Besuch übrigens auch die Schlüssel für Wohnung und Haustür überlassen. Denn der Besuch darf sich auch dann in der Wohnung aufhalten, wenn der Mieter nicht da ist – natürlich vorausgesetzt der Mieter ist damit einverstanden. Der Vermieter hat jedoch keine Handhabe, dem Besuch den Aufenthalt in der Wohnung zu verbieten.

Allerdings gibt es hierbei eine kleine Ausnahme: Bleibt der Besuch länger als sechs Wochen, übernachtet also mehrere Wochen am Stück in der Wohnung, kann der Mieter Probleme bekommen. Denn in diesem Fall kann er Vermieter davon ausgehen, dass es sich nicht mehr nur um „herkömmlichen“ Besuch handelt. Sondern dass der Mieter die Wohnung vielleicht untervermietet.

Vor allem dann, wenn der Besuch nicht zur Familie gehört und derart lange bleibt, ist das meist ein Anlass für den Vermieter, einmal genauer nachzufragen. Aber:

  • Eltern
  • eingetragene Partner
  • Ehepartner
  • Kinder

gelten nicht als Untermieter im Sinne des Mietrechts. Entfernte Verwandte und sogar Geschwister des Mieters können jedoch als solche (wenn sie länger als sechs Wochen in der Wohnung bleiben) betrachtet werden.

Aber auch dann, wenn der Vermieter zu dem Schluss kommt, der Besuch könnte gar kein echter Besuch, sondern eher ein Untermieter sein, kann der Mieter entspannt bleiben. Denn der Vermieter ist dabei in der Pflicht. Er muss seinen Verdacht beweisen.

Unser Tipp: Zeigen Sie dem Vermieter an, dass Ihr Besuch länger als sechs Wochen in der Wohnung bleiben wird. So können Sie sich Ärger und Auseinandersetzungen mit dem Vermieter sparen. In den meisten Fällen gibt es nämlich keine Probleme, wenn der Vermieter schon im Voraus oder zumindest zeitnah über den Besuch informiert wird.

Hausrecht hilft nicht bei Besuch

Wenn der Vermieter den Besuch auf keinen Fall dulden möchte, kommen einige auf den Gedanken, von ihrem Hausrecht gebrauch zu machen. Manchmal sprechen Vermieter in diesem Fall ein Hausverbot aus und versuchen so zu verhindern, dass die Besuche beim Mieter überhand nehmen.

Doch auch das hilft dem Vermieter nur eingeschränkt weiter.

Solange sich Mieter und Besuch an die Hausordnung halten, bringt dem Vermieter sein Hausrecht nichts. Das gilt auch dann, wenn der Besuch Haustiere dabei hat. Sogar einen Hund muss der Vermieter in der Wohnung dulden, wenn dieser dem Besuch und nicht dem Mieter gehört.

Wenn sich der Besuch allerdings häufig danebenbenimmt und beispielsweise den Hausflur schon öfter beschäftigt hat oder den Hausfrieden stört, sieht die Sachlage schon anders aus.

Der Vermieter hat nämlich auch eine gewisse Pflicht seinen anderen Mietern gegenüber und muss diese vor Ruhestörung und anderen Unannehmlichkeiten bewahren.

Außerdem könnte der dauerhafte Besuch dazu führen, dass der Mieter mehr Nebenkosten zahlen muss. Denn eine zusätzliche Person in der Wohnung verursacht schlicht und einfach mehr Kosten, diese müssen jedoch von dem Besuch getragen werden und dürfen nicht auf die anderen Parteien umgelegt werden.

Nur „echter” Besuch unproblematisch

Handelt es sich bei dem Besuch allerdings gar nicht um echte Besucher, wird der Mieter vermutlich Probleme bekommen. Wenn der Mieter die Wohnung beispielsweise gewerblich nutzt und mit Waren handelt oder sich gar prostituiert, kann man nicht mehr von Besuch sprechen.

In diesem Fall kann der Vermieter ohne weiteres den Besuch untersagen.

BGH stärkt Rechte von Mietern: Schönheitsreparaturen auch nach Absprache ungültig

Mieter müssen nicht in jedem Fall die Wohnung renovieren.
Der BGH hat in einem aktuellen Urteil erneut die Rechte von Mietern in Bezug auf Schönheitsreparaturen gestärkt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im August erneut die Recht von Mietern gestärkt. Laut aktuellem Urteil müssen Mieter auch dann die Wohnung nicht renovieren, wenn sie das zuvor dem Vormieter zugesichert haben. Trotzdem können Mieter in anderen Fällen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sein.

BGH und Schönheitsreparaturen: Worum geht es in dem Fall

In dem Fall, der im August unter dem Aktenzeichen Az. VIII ZR 277/16 vor dem BGH verhandelt wurde, geht es um das leidige Thema Schönheitsreparaturen, das sehr häufig zum Streit zwischen den Mietparteien führt. Konkret hatte der neu einziehende Mieter dem Vormieter zugesichert, die Wohnung bei seinem Auszug zu renovieren. Der hatte das bei seinem Auszug nämlich unterlassen und wollte die Pflicht auf den neuen Mieter übertragen. Und tatsächlich wurden sich beide einig: Mit dem neuen Mieter einigte sich der Vormieter so, dass dieser die Einbauküche und einen hochwertigen Teppichboden zu einem geringen Preis übernehmen sollte, dafür nach seiner Mietzeit aber die Wohnung renovieren müsse. Das wurde auch so in dem Übergabeprotokoll festgehalten.

BGH und Schönheitsreparaturen: Individuelle Absprachen hebeln die Rechtsprechung nicht aus

Als nun der aktuelle Mieter aus der Wohnung ausziehen wollte, forderte die Wohnungsbaugesellschaft die versprochene Renovierung ein. Dem kam der Mieter auch nach, beauftragte jedoch keinen Handwerker, sondern renovierte die Wohnung selbst. Das gefiel dem Vermieter aber nicht. Seiner Meinung nach, waren die Arbeiten nicht fachgerecht ausgeführt. Aus diesem Grund beauftragte er einen Handwerker mit der Renovierung und stellte die angefallenen Kosten (800 Euro) dem Mieter in Rechnung.

Der Mieter weigerte sich jedoch, die Rechnung zu begleichen mit dem Hinweis darauf, dass er in eine nicht renovierte Wohnung eingezogen sei. Wenn er nun die Wohnung renovieren müsse, wäre sie in einem besseren Zustand als zu dem Zeitpunkt seines Einzugs.

Das ließ der Vermieter natürlich nicht auf sich beruhen und klagte.

BHG gibt bei Schönheitsreparaturen Mieter recht

Der BGH folgte aber der Argumentation des Mieters und berief sich dabei aus ein Urteil aus dem Jahre 2015. Danach ist es dem Mieter nicht zuzumuten, die Wohnung zu renovieren, ohne dafür einen angemessenen Ausgleich zu bekommen. 

Die individuelle Absprache zwischen Vormieter und dem aktuellen Mieter, wonach dieser die Einbauküche und den Teppichboden zu einem vergünstigten Preis bekam, sah das Gericht nicht als angemessenen Ausgleich an.

Schönheitsreparaturen führen immer wieder zu Streit

Das Thema Schönheitsreparaturen führt ohnehin die Hitliste der beliebtesten Streitgründe zwischen Mieter und Vermieter an. Denn im Prinzip fallen Schönheitsreparaturen in den Aufgabenbereich des Vermieters. Der kann diese Pflicht allerdings – in Ausnahmefällen. Doch diese Ausnahme wurde in den letzten Jahren immer mehr zu einer Regel. Aus diesem Grund sehen sich Mieter immer öfter im Nachteil und klagen gegen die Schönheitsreparaturen. In vielen Fällen haben sie dabei auch Erfolg.

Starre Klauseln bei Schönheitsreparaturen sind ungültig

Besonders häufig kommen Mieter um die Schönheitsreparaturen herum, wenn in ihrem Mietvertrag sogenannte starre Klauseln vereinbart sind. Also Klauseln, die die Renovierung zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt vorschreiben. Beispiel: In Ihrem Mietvertrag steht, dass Sie Badezimmer und Flur alle 3 Jahre streichen müssen. Wenn nicht zusätzlich noch erwähnt wird, dass es dabei jedoch auf den konkreten Zustand der Wohnung ankommt, haben Sie gute Chancen, gar nicht renovieren zu müssen. Das hängt jedoch immer vom Einzelfall ab.

Renovieren nicht mit sanieren verwechseln

Übrigens sollten Mieter nicht zu viel Respekt vor dem Ausdruck „Renovieren“ haben. Denn mit Schönheitsreparaturen sind nur diejenigen Arbeiten gemeint, die auch ein Maler ausführt. Also in der Regel nur streichen und tapezieren. Alle anderen Arbeiten fallen nach wie vor in den Verantwortungsbereich des Vermieters – und zwar ganz gleichgültig, was im Mietvertrag vereinbart ist. 

 

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Staffelmiete: Auch hier gilt die Mietpreisbremse

Vermieter müssen einige Vorschriften in Bezug auf die Staffelmiete beachten.
Mieter, die eine Staffelmiete vereinbart haben, müssen in vorgegebenen Abständen mehr Miete zahlen.

Steht eine Staffelmiete im Mietvertrag, kann der Vermieter in dem festgelegten Zeitraum die Miete erhöhen. Das ganze ohne das vorab noch einmal anzukündigen, oder sich an die Kappungsgrenze halten zu müssen. Was Mieter zum Thema Staffelmiete wissen sollten, erfahren sie hier. 

Staffelmiete ohne Vergleichsmiete

Für Vermieter ist die Staffelmiete eine feine Sache: Sie wissen genau, wann die nächste Mieterhöhung kommt und müssen sich nicht weiter darum kümmern. Denn den Zeitpunkt und die Höhe haben sie schon im Mietvertrag festgelegt. Damit fällt auch der Blick auf die Vergleichsmiete weg, der sonst bei einer Mieterhöhung sein muss. Allerdings müssen sich Vermieter an einige Vorschriften halten, damit die Staffelmiete gültig ist.

Staffelmiete: Vermieter müssen Vorschriften beachten

Wenn Vermieter die gesetzlichen Vorschriften zur Staffelmiete nicht beachten, kann diese ungültig sein. Das bedeutet in der Folge, dass die Mieter die zu viel gezahlte Miete wieder zurückfordern können. Zu den Vorschriften gehören unter anderem:

  • Der Zeitraum: Mieterhöhungen in einem Abstand von sechs Monaten sind ungültig. Zwischen den beiden Anstiegen des Mietpreises muss mindestens ein Jahr liegen. 
  • Prozentangaben allein sind ungültig: Wird lediglich von einer Mieterhöhung in Höhe von vier Prozent gesprochen, reicht das nicht aus. Für den Mieter muss der konkrete Geldbetrag ersichtlich sein, den er nach der Erhöhung zahlen muss.
  • Mündliche Vereinbarungen unwirksam: Damit die Staffelmiete gültig ist, muss sie schriftlich vereinbart worden sein. Jedoch ist auch eine Email dafür nicht ausreichend, denn beide Parteien, also Mieter und Vermieter, müssen das Dokument unterzeichnen. 
  • Ausgangsmiete muss sich an Mietpreisbremse orientieren: Das gilt natürlich nur für Gebiete, in denen es auch eine Mietpreisbremse gibt. Sollte das der Fall sein, dann darf die Ausgangsmiete nicht darüber liegen. Mieten, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, verstoßen dabei gegen die Mietpreisbremse. 

Staffelmiete und die Mietpreisbremse

Gerade die Mietpreisbremse ist noch aus einem weiteren Grund in Bezug auf die Staffelmiete wichtig. Denn auch die einzelnen Mieterhöhungen dürfen nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Das bedeutet, dass die Miete nach jeder Staffel nicht mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen darf. Sollte die Miete diesen Wert übersteigen, ist die Mieterhöhung nicht wirksam. 

Daneben wird die Staffelmiete noch durch eine weitere Vorschrift eingegrenzt. Zwar kann die Kappungsgrenze bei Staffelmieten nicht angewendet werden, dafür spielt bei dieser Mietform aber die „Angemessenheit“ eine Rolle. Sollte die Miete nach der Erhöhung, die im Staffelmietvertrag vorgesehen ist, mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, könnte Unangemessenheit vorliegen. Jedoch müssen Mieter für diesen Fall in einer Stadt leben, die generell von Wohnungsknappheit betroffen ist. Bei dem angespannten Wohnungsmarkt in vielen deutschen Städten, stehen die Chancen dafür recht gut. Noch dazu ist die Miete in diesen Städten ohnehin durch die Mietpreisbremse eingedämmt. 

Staffelmiete: Wie lange kann sie vereinbart werden?

Mieter, die einen Staffelmietvertrag unterzeichnen wollen, sollten auch auf die Laufzeit achten. Bis Anfang der 2000er Jahre war es nur möglich, die Staffelmiete auf 10 Jahre festzuschreiben. Mittlerweile kann der Vermieter jedoch 15 Jahre lang Mieterhöhungen ohne weitere Ankündigung durchführen. Allerdings muss er das nicht. Mietverträge gelten auch dann als Staffelmietverträge, wenn nur unregelmäßig und wenige Erhöhungen der Miete vereinbart werden.

Ein weiteres Merkmal eines Staffelmietvertrages ist der Kündigungsverzicht. Dabei schließt der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum aus, dass die Wohnung gekündigt werden darf. Der Mieter darf dann im schlimmsten Fall mehrere Jahre lang die Wohnung nicht kündigen. Allerdings muss der Vermieter hier etwas beachten: Wenn der Kündigungsausschluss länger als vier Jahre dauert, ist diese Klausel unwirksam. Der Mieter darf dann nach seinen eigenen Wünschen kündigen. Natürlich muss er hierbei die Kündigungsfrist einhalten, denn die ist davon nicht betroffen. 

 

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Schimmelbefall: So sollten sich Mieter verhalten

Finden Mieter Schimmel in der Wohnung, müssen sie unverzüglich den Vermieter informieren.
Schimmelbefall in der Wohnung kann zu einem ernsten Problem für die Gesundheit werden.

Sie beginnt wieder: Die Heizperiode. Und wenn die Temperaturen sinken, bemerken nicht wenige Mieter, dass sich Schimmel in der Mietwohnung befindet. Jetzt heißt es schnell reagieren, um schnell zu einer Lösung mit dem Vermieter zu kommen und die eigene Gesundheit nicht zu gefährden. 

Schimmelbefall: Wie kommt es dazu?

Schimmelsporen kommen ganz natürlich in unserer Luft vor und sind daher nichts Ungewöhnliches. Setzen sie sich allerdings an den Wänden fest und lassen einen ganzen Schimmelpilz wachsen, kann das der Gesundheit schaden. Denn eine zu hohe Belastung von Schimmelsporen kann langfristig zu allergischen Reaktionen und anderen gesundheitlichen Problemen führen.

Schimmel in der Wohnung wächst dann, wenn sich an der Wand zu viel Feuchtigkeit befindet, die nicht mehr komplett trocknen kann. Diese Feuchtigkeit wird dann zu einem Nährboden für die Schimmelsporen, die sich dort festsetzen, Wurzeln schlagen und einen Schimmelpilz ausbilden. 

Da Feuchtigkeit eine zentrale Rolle spielt, kommt Schimmel besonders häufig in Räumen mit hoher Luftfeuchtigkeit vor. Das Bad und die Küche sind daher besonders häufig betroffen. Aber auch der Bereich der Fenster und die Außenwände des Gebäudes können dem Schimmel eine gute Wachstumsgrundlage geben.

Schimmelbefall: Hier müssen Mieter mit Schimmel rechnen

Grundsätzlich kommen aber auch weitere Bereiche in der Wohnung in Frage:

  • an den Innenwänden der Wohnung
  • am Übergang zwischen Wand und Decke
  • unter dem Teppichboden oder anderem Bodenbelag
  • hinter Möbelstücken

Haben Mieter den Verdacht, dass die Wohnung von Schimmel befallen sein könnte, sollten sie daher ganz genau nachsehen. Das bedeutet auch hinter Möbelstücken und im Zweifel auch unter der Tapete. Hier sollten sie sich einen Bereich aussuchen, der nicht sofort ins Auge fällt. 

Schimmelbefall: Das müssen Mieter tun

Wenn Mieter Schimmel in der Wohnung entdecken, müssen sie unverzüglich den Vermieter über den Mangel informieren. Tun sie das nicht, kann ihnen das unter Umständen negativ ausgelegt werden. Der Mieter hat nämlich eine Anzeigepflicht, muss den Vermieter also unverzüglich informieren. Wenn Sie als Mieter der nicht nachkommen, können Sie ihr Recht auf Mietminderung verlieren. Denn der Vermieter konnte nichts gegen den Schimmel unternehmen, weil er darüber keine Kenntnis hatte. 

Schimmelbefall: Wenn der Vermieter nicht reagiert

Sehr häufig reagieren Vermieter auf die Schimmelanzeige ihres Mieters damit, dass sie den Mieter für den Schimmel verantwortlich machen. Falsches Lüften und nicht ausreichendes Heizen werden in diesen Fällen sehr gerne angeführt, um dem Mieter die Schuld an dem Schimmel zu geben. 

Ganz häufig ist aber ein baulicher Mangel Grund für den Schimmel. Dazu gehört auch, dass die Wohnung nicht ausreichend saniert worden ist. Nach 30 Jahren wird die Fassade des Hauses nämlich meist durchlässig und kann so dazu führen, dass sich Feuchtigkeit ansammeln und Schimmel bilden kann. 

Kurzum, nur eine Fachperson kann klären, woher der Schimmel kommt.

Schimmelbefall: Ein Gutachten muss her

Um zweifelsfrei festzustellen, wer nun Schuld an dem Schimmel ist und damit auch die Kosten für die Beseitigung tragen muss, wird ein Gutachten benötigt. Spezielle Sachverständige werden dazu in der Regel von einem Gericht beauftragt. Bis dahin vergehen allerdings einige Monate, denn bevor das Gericht einen Sachverständigen beauftragt, muss Klage eingereicht und diese auch bearbeitet werden.

Wenn Mieter auf eigene Faust einen Sachverständigen beauftragen, müssen sie damit rechnen, dass sie auf den Kosten sitzen bleiben. Verbraucherschützer und Anwälte raten daher in der Regel davon ab.

Übrigens trägt der Vermieter bei einem Rechtsstreit um Schimmel die Beweislast. Das heißt, dass er in einem ersten Schritt beweisen muss, dass er nicht für den Schimmel verantwortlich ist. 

 

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