Argumente für eine Mietminderung

Mieter haben viele Rechte wenn es um Mietverträge geht. Er kann sich Vieles zuschulden kommen lassen, ohne gleich eine Kündigung in kaufen nehmen zu müssen. Viele Vermieter sind ratlos, wenn es darum geht, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, wenn er beispielsweise unregelmäßig zahlt. Denn zahlt er nur einen Teilbetrag seiner Miete, hat der Vermieter immer noch keinen direkten Kündigungsgrund. Erst wenn der Mieter zwei volle Kaltmieten im Rückstand ist, kann der Vermieter ihn kündigen. Umgekehrt kann der Mieter einen Teil der Mietzahlung verweigern, wenn der Vermieter bestimmte Mängel nicht beseitigt oder weitere Gründe für eine Mietminderung vorliegen.

Wann kann die Miete gemindert werden?

Ein Mieter kann einen Mangel beim Vermieter beanstanden.

Sofern die Wohnung Mängel aufweist, und der Mieter diese bezeichnet, kann ggf. eine Mietminderung infrage stehen. Mieter kennen viele Gründe für eine Mietminderung. Die gesetzliche Regelung beinhaltet einige Mietminderungsgründe. In § 536 BGB wird von Sachmängelzuständen und Rechtsmängeln ausgegangen.

Der Vermieter muss die Gewährleistung für den Mietgebrauch tragen. Dafür zahlt der Mieter die vereinbarte Miete.

Sachmangel einer Mietsache

Sofern ein Sachmangel zu rügen ist, handelt es sich um eine mangelbedingte Nutzbarkeit. Also nicht der Zustand, wie im Mietvertrag zugesichert wurde. Der Mieter erfährt ein nachteiliges Wohnen. Der faktische Zustand einer Wohnung wird als Istzustand gekennzeichnet. Der im Mietvertrag festgehaltene Zustand ist der Sollzustand. Als Sachmangel können auch störende Geräusche oder Flächenmaße (die nicht zutreffen) angesetzt werden.

Rechtsmangel – Problematik einer Mietwohnung

Bei einem Rechtsmangel geht es darum, dass eine Wohnung nicht genauso nutzbar ist, wie mietvertraglich bestimmt wurde.

Ein Beispiel dafür könnte sein, dass eine Eingangstür noch von weiteren Mitbewohnern genutzt wird, obwohl im Mietvertrag die alleinige Nutzung des Mieters aufgeführt ist.

Weitere Beispiele für Rechtsmängel:

  • Zugang zur Wohnung wird durch andere Mieter behindert
  • Vermieter verweigert die zugesagte Untermieterlaubnis.
  • Viele Dinge, wenn sie stören, lassen sich abwägen. Inwiefern ein konkreter Mangel besteht muss erst einmal geklärt werden. Und ob ein Sach- oder Rechtsmangel besteht, bedarf ebenfalls einer Klärung.
  • Maßgeblich ist der spezielle Umstand.

Mietminderungstabellen lassen sich nicht exakt auf die jeweilige Situation anwenden. Es lassen sich verschiedene Ursachen einer Mietminderung ansetzen und es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, Mängel aufzulisten.

Wir geben Ihnen hiermit ein paar Ansätze, damit Sie wissen, was als Mietminderung in Betracht zu ziehen ist:

  • Häufiger Lärm
  • Eingeschränkte Nutzung von Terrasse, Garten oder Balkon
  • Dauernd wiederkehrende Bauarbeiten
  • Undichtigkeit der Fenster
  • Heizungsgeräusche
  • Türmängel
  • Schimmelbildung
  • Belästigung durch üble Gerüche
  • Undichte Fenster und Türen
  • Türschlösser nicht richtig festsitzend oder abschließbar
  • Parkplatz selten nutzbar oder zugeparkte Flächen
  • Feuchtigkeit in den Wohnwänden
  • Unkrautwuchs im Garten
  • Geruchsbelästigung
  • Heizung bleibt kalt
  • Schallisolierung nicht ausreichend
  • Ungeziefer in der Nähe
  • Wiederkehrende Veranstaltungen in den Ruhezeiten
  • Risse in Wände

Es lassen sich vielerlei Gründe und Mängel aufzählen.

Fazit:

Eine Mietminderung lässt sich nur für jeden Einzelfall konkretisieren. Sie müssen zuerst den Mangel feststellen und dem Vermieter anzeigen. Eine Mietminderungstabelle gibt lediglich Anhaltspunkte über mögliche Mängel, die bereits bei Gericht beurteilt wurden. Mängel einer Wohnung, die den zugesicherten Gebrauch verschlechtern, lösen eine Mietminderung aus. Um rechtlich gesehen von einer Mietminderung Gebrauch zu machen, müssen Sie dem Vermieter die Höhe der geplanten Mietminderung in einem Schreiben mitteilen. Er muss eine Chance haben, die Mängel zu beseitigen. Beseitigt er diese innerhalb der von Ihnen vorgegebenen Frist nicht, können Sie die Miete mindern. Der Vermieter kann der Höhe der Mietminderung widersprechen. Im Streitfall entscheidet ein Gericht, ob- und in welcher Höhe eine Mietminderung Gültigkeit hat.

 

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