Wenn ein Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen möchte, benötigt dieser ausreichende Gründe. Sollten diese nicht vorliegen, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf erschwert. Es kann sogar soweit gehen, dass der Vermieter Schadenersatz zu zahlen hat. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt die Rechte des Mieter in punkto Eigenbedarfskündigung gestärkt.
Sofern der Vermieter nur etwas vortäuscht, liegt die Beweispflicht beim ihm. Der Vermieter muss eindeutig belegen, warum die Wohnung nach Auszug des Mieters nicht zum Eigenbedarf genutzt wird. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass er oder ein Familienmitglied die Wohnung nach Auszug des Mieters nicht nutzen, so kann der Mieter den Vermieter verklagen und Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Vermieter trägt in diesem Fall auch die dadurch bedingten Mehrkosten, die bei der Suche einer neuen Wohnung entstanden sind. Möglicherweise sogar die Umzugskosten, die für den Mieter angefallen sind.
Beispiel:
Der Mieter bewohnt eine 2 Zimmer Wohnung für etwa 300 € Mietpreis im Monat. Die Immobilie wurde veräußert und der neue Eigentümer kündigte dem Mieter den Mietvertrag und begründet die Kündigung mit Eigenbedarf. Es wurde angegeben, dass diese 2 Zimmer Wohnung zur Wohnzwecken verwendet werden sollte. Der Mieter ist ausgezogen und es stellte sich heraus, dass diese bisherige Wohnung nicht für diesen Zweck genutzt wurde. Stattdessen wurde die Wohnung an eine andere Person vermietet, die eine höhere Miete zahlt. Der ehemalige Mieter konnte dies herausfinden, weil er andere Parteien im Haus dazu befragt hat.
Sollte der Grund, den der Vermieter angibt, nicht wahrheitsgemäß genannt worden sein, hat der Vermieter dem Mieter Schadenersatz zu zahlen. Der Grund der Kündigung war im Falle des o.g. Beispiels, den Mieter aus dem Wohnung zu bekommen und bei der gleichen Gelegenheit, die Miete zu erhöhen. Auch wenn der Vermieter dann argumentiert, dass die Wohnung besser an eine Dame zu vermieten wäre, wird diese Begründung vor Gericht nicht anerkannt und auch nicht greifen. Es wird als nicht nachvollziehbare Argumentation beurteilt. Der Eigentümer muss sämtliche Kosten des Verfahrens, sowie die für den Mieter entstandenen Umzugskosten zahlen.
Der Mieterschutz vor Gericht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach in Schlussfolgerungen erläutert, dass der Kündigungsgrund Eigenbedarf nur bei tatsächlichem Bestehen dieser Kriterien verwendet werden darf. Jedoch wird jeder Einzelfall gesondert betrachtet. Das kann u.A. bedeuten, dass nach langjährigem Bewohnen einer Mietwohnung durch den Mieter, spezielle Fristen zur Kündigung eingehalten werden müssen durch den Vermieter.
Fazit:
Mieter haben in Ihren Rechten eine starke Priorität bei der Nutzung von Mietwohnungen. Wenn es um Kündigungen der Mietverhältnisse geht, hat der Vermieter einige wesentliche Dinge des Mietrechts zu beachten. Wenn keine klaren Argumente vorliegen für den Eigenbedarf der Wohnung, besteht auch keine leichte Handhabe einer Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Gründe müssen nachweisbar sein und wenn der Vermieter ausschließlich plant die Miete zu erhöhen, kommt er damit nicht durch. Er muss sich an die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts halten und kann nicht willkürlich eine Kündigung aussprechen.