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Mieter haben viele Rechte wenn es um Mietverträge geht. Er kann sich Vieles zuschulden kommen lassen, ohne gleich eine Kündigung in kaufen nehmen zu müssen. Viele Vermieter sind ratlos, wenn es darum geht, den Mieter aus der Wohnung zu bekommen, wenn er beispielsweise unregelmäßig zahlt. Denn zahlt er nur einen Teilbetrag seiner Miete, hat der Vermieter immer noch keinen direkten Kündigungsgrund. Erst wenn der Mieter zwei volle Kaltmieten im Rückstand ist, kann der Vermieter ihn kündigen. Umgekehrt kann der Mieter einen Teil der Mietzahlung verweigern, wenn der Vermieter bestimmte Mängel nicht beseitigt oder weitere Gründe für eine Mietminderung vorliegen.

Wann kann die Miete gemindert werden?

Ein Mieter kann einen Mangel beim Vermieter beanstanden.

Sofern die Wohnung Mängel aufweist, und der Mieter diese bezeichnet, kann ggf. eine Mietminderung infrage stehen. Mieter kennen viele Gründe für eine Mietminderung. Die gesetzliche Regelung beinhaltet einige Mietminderungsgründe. In § 536 BGB wird von Sachmängelzuständen und Rechtsmängeln ausgegangen.

Der Vermieter muss die Gewährleistung für den Mietgebrauch tragen. Dafür zahlt der Mieter die vereinbarte Miete.

Sachmangel einer Mietsache

Sofern ein Sachmangel zu rügen ist, handelt es sich um eine mangelbedingte Nutzbarkeit. Also nicht der Zustand, wie im Mietvertrag zugesichert wurde. Der Mieter erfährt ein nachteiliges Wohnen. Der faktische Zustand einer Wohnung wird als Istzustand gekennzeichnet. Der im Mietvertrag festgehaltene Zustand ist der Sollzustand. Als Sachmangel können auch störende Geräusche oder Flächenmaße (die nicht zutreffen) angesetzt werden.

Rechtsmangel – Problematik einer Mietwohnung

Bei einem Rechtsmangel geht es darum, dass eine Wohnung nicht genauso nutzbar ist, wie mietvertraglich bestimmt wurde.

Ein Beispiel dafür könnte sein, dass eine Eingangstür noch von weiteren Mitbewohnern genutzt wird, obwohl im Mietvertrag die alleinige Nutzung des Mieters aufgeführt ist.

Weitere Beispiele für Rechtsmängel:

• Zugang zur Wohnung wird durch andere Mieter behindert
• Vermieter verweigert die zugesagte Untermieterlaubnis.
• Viele Dinge, wenn sie stören, lassen sich abwägen. Inwiefern ein konkreter Mangel besteht muss erst einmal geklärt werden. Und ob ein Sach- oder Rechtsmangel besteht, bedarf ebenfalls einer Klärung.
• Maßgeblich ist der spezielle Umstand.

Mietminderungstabellen lassen sich nicht exakt auf die jeweilige Situation anwenden. Es lassen sich verschiedene Ursachen einer Mietminderung ansetzen und es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, Mängel aufzulisten.

Wir geben Ihnen hiermit ein paar Ansätze, damit Sie wissen, was als Mietminderung in Betracht zu ziehen ist:

• Häufiger Lärm
• Eingeschränkte Nutzung von Terrasse, Garten oder Balkon
• Dauernd wiederkehrende Bauarbeiten
• Undichtigkeit der Fenster
• Heizungsgeräusche
• Türmängel
• Schimmelbildung
• Belästigung durch üble Gerüche
• Undichte Fenster und Türen
• Türschlösser nicht richtig festsitzend oder abschließbar
• Parkplatz selten nutzbar oder zugeparkte Flächen
• Feuchtigkeit in den Wohnwänden
• Unkrautwuchs im Garten
• Geruchsbelästigung
• Heizung bleibt kalt
• Schallisolierung nicht ausreichend
• Ungeziefer in der Nähe
• Wiederkehrende Veranstaltungen in den Ruhezeiten
• Risse in Wände

Es lassen sich vielerlei Gründe und Mängel aufzählen.

Fazit:

Eine Mietminderung lässt sich nur für jeden Einzelfall konkretisieren. Sie müssen zuerst den Mangel feststellen und dem Vermieter anzeigen. Eine Mietminderungstabelle gibt lediglich Anhaltspunkte über mögliche Mängel, die bereits bei Gericht beurteilt wurden. Mängel einer Wohnung, die den zugesicherten Gebrauch verschlechtern, lösen eine Mietminderung aus. Um rechtlich gesehen von einer Mietminderung Gebrauch zu machen, müssen Sie dem Vermieter die Höhe der geplanten Mietminderung in einem Schreiben mitteilen. Er muss eine Chance haben, die Mängel zu beseitigen. Beseitigt er diese innerhalb der von Ihnen vorgegebenen Frist nicht, können Sie die Miete mindern. Der Vermieter kann der Höhe der Mietminderung widersprechen. Im Streitfall entscheidet ein Gericht, ob- und in welcher Höhe eine Mietminderung Gültigkeit hat.

 

Wenn ein Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen möchte, benötigt dieser ausreichende Gründe. Sollten diese nicht vorliegen, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf erschwert. Es kann sogar soweit gehen, dass der Vermieter Schadenersatz zu zahlen hat. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt die Rechte des Mieter in punkto Eigenbedarfskündigung gestärkt.

Sofern der Vermieter nur etwas vortäuscht, liegt die Beweispflicht beim ihm. Der Vermieter muss eindeutig belegen, warum die Wohnung nach Auszug des Mieters nicht zum Eigenbedarf genutzt wird. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass er oder ein Familienmitglied die Wohnung nach Auszug des Mieters nicht nutzen, so kann der Mieter den Vermieter verklagen und Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Vermieter trägt in diesem Fall auch die dadurch bedingten Mehrkosten, die bei der Suche einer neuen Wohnung entstanden sind. Möglicherweise sogar die Umzugskosten, die für den Mieter angefallen sind.

Beispiel:

Der Mieter bewohnt eine 2 Zimmer Wohnung für etwa 300 € Mietpreis im Monat. Die Immobilie wurde veräußert und der neue Eigentümer kündigte dem Mieter den Mietvertrag und begründet die Kündigung mit Eigenbedarf. Es wurde angegeben, dass diese 2 Zimmer Wohnung zur Wohnzwecken verwendet werden sollte. Der Mieter ist ausgezogen und es stellte sich heraus, dass diese bisherige Wohnung nicht für diesen Zweck genutzt wurde. Stattdessen wurde die Wohnung an eine andere Person vermietet, die eine höhere Miete zahlt. Der ehemalige Mieter konnte dies herausfinden, weil er andere Parteien im Haus dazu befragt hat.

Sollte der Grund, den der Vermieter angibt, nicht wahrheitsgemäß genannt worden sein, hat der Vermieter dem Mieter Schadenersatz zu zahlen. Der Grund der Kündigung war im Falle des o.g. Beispiels, den Mieter aus dem Wohnung zu bekommen und bei der gleichen Gelegenheit, die Miete zu erhöhen. Auch wenn der Vermieter dann argumentiert, dass die Wohnung besser an eine Dame zu vermieten wäre, wird diese Begründung vor Gericht nicht anerkannt und auch nicht greifen. Es wird als nicht nachvollziehbare Argumentation beurteilt. Der Eigentümer muss sämtliche Kosten des Verfahrens, sowie die für den Mieter entstandenen Umzugskosten zahlen.

Der Mieterschutz vor Gericht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach in Schlussfolgerungen erläutert, dass der Kündigungsgrund Eigenbedarf nur bei tatsächlichem Bestehen dieser Kriterien verwendet werden darf. Jedoch wird jeder Einzelfall gesondert betrachtet. Das kann u.A. bedeuten, dass nach langjährigem Bewohnen einer Mietwohnung durch den Mieter, spezielle Fristen zur Kündigung eingehalten werden müssen durch den Vermieter.

Fazit:

Mieter haben in Ihren Rechten eine starke Priorität bei der Nutzung von Mietwohnungen. Wenn es um Kündigungen der Mietverhältnisse geht, hat der Vermieter einige wesentliche Dinge des Mietrechts zu beachten. Wenn keine klaren Argumente vorliegen für den Eigenbedarf der Wohnung, besteht auch keine leichte Handhabe einer Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Gründe müssen nachweisbar sein und wenn der Vermieter ausschließlich plant die Miete zu erhöhen, kommt er damit nicht durch. Er muss sich an die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts halten und kann nicht willkürlich eine Kündigung aussprechen.

Falls ein ausreichender Grund besteht, müssen Mieter den Vermieter in die Wohnung reinlassen.

Das kann u. a. sein:

• Wenn der Vermieter neue Mietinteressenten einlädt
• Sofern Sanierungsaufgaben zu tun sind
• Feststellung einer Leckortung oder Schadenbehebungsursache
• Bei Befürchtung von bedrohlichen Einbußen an der Mietwohnung
• Auch bei Reparatur oder Kontrolltätigkeiten darf der Vermieter die Wohnung betreten
• Bei Untervermietung des Mieters
• Bei Vermessungstätigen oder Zählerstand ablesen

Bei den erwähnten Punkten darf der Vermieter die Mietwohnung betreten.

Der Vermieter muss dem Mieter die Besichtigung für den Zutritt zur Wohnung mitteilen. Das bedarf einer Mitteilung einer bestimmten Zeitspanne. Ab und dann können auch 24 Std. ausreichend sein.

Dies gilt, wenn sofortige Handwerkerleistungen zu tun sind. Sofern der Vermieter Arbeiter mit in die Wohnung nehmen möchte, müssen diese im vorab angegeben werden. Unbefugte dürfen die Mietwohnung nicht ohne triftigen Grund betreten. Bei verschiedenen Witterungszuständen, die eine sofortige Handwerkerleistung erfordern, dürfen Notöffnungen erfolgen.

Abwesenheit des Mieters

Sollte der Mieter für eine überaus längere Zeit nicht zuhause sein, sollte der Vermieter darüber informiert werden. Es lassen sich Kosten vermeiden. Weil eine Notöffnung mit teuren Kosten verbunden ist.

Wohnung präsentieren

Wenn der Vermieter neue Mietinteressenten anstrebt, lassen sich Besichtigungen nicht umgehen. Falls er eine Zeitungsannonce oder Inserat mit Fotos der Innenräume einer Wohnung veröffentlichen möchte, muss dazu der Mieter befragt werden. Wenn der Mieter das nicht möchte, ist es dem Vermieter nicht gestattet, Fotos der Wohnung bzw. Innenräume anzufertigen.

Denn der Mieter bewohnt die Wohnung. Er muss das nicht dulden. Die Privatsphäre des Mieters darf nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt sein. Wenn der Mieter den Zutritt nicht gewährt, ergeben sich Hindernisse. Bei einem Notfall darf die Notöffnung erfolgen.

Selbstverständlich kann auch der Klageweg genutzt werden. Bei dieser Option sind aber Zeiträume einzukalkulieren, die sich auf längere Zeit hinziehen können. Wenn Sie sich mit dem Vermieter einigen, ist ein Klageweg nicht notwendig. Wenn Sie dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung verweigern, ihm dies aber rechtlich zusteht und er sich an alle Fristen gehalten hat, kann er eine einstweilige Verfügung gegen Sie als Mieter erwirken. Dadurch lässt sich unverzüglich Zutritt zu der Mietwohnung verschaffen.

Bei diesen Verfahren besteht jedoch ein Dringlichkeitsbedarf. Bei dem Sträuben des Mieters, keine Kauf- oder Mietinteressenten in die Wohnung zu lassen, scheitert diese einstweilige Verfügung sehr oft. Auf manche Terminvorschläge des Vermieters muss der Mieter nicht gleich eingehen. Es ist sein gutes Recht, nicht dem ersten Terminvorschlag zuzustimmen. Das Gericht besagt grundsätzlich, dass lediglich ein Schaden am Vermögen eintritt, wenn die Anschlussvermietung nicht zeitnah erfolgen kann.

In Formularmietverträgen ist häufig eine Klausel in Bezug auf Besichtigung durch den Vermieter zu finden. Diese Klausel wurde wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters, in Mietverträgen als unwirksam gestrichen. (Vgl. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB und BGH, 04.06.2013, Az. III ZR 289/13). Bevor der Vermieter rechtliche Schritte gegen den Mieter erwirkt, wenn er sich Zutritt zur Wohnung verschaffen möchte, sollte dem Mieter nochmals höflich mitgeteilt werden, dass er den Schaden zu tragen hat, der durch die Nichteinhaltung einer Besichtigung  zustande kommt.

 

Der Wunsch des Mieters ist zu respektieren

Als Mieter sollten Sie Schönheitsfehler nicht direkt hinnehmen. Schauen Sie erst einmal in den Mietvertrag und prüfen, ob dieser eine sogenannte Ausschlussklausel enthält. Wenn es keine Ausschlussklausel im Mietvertrag gibt, ist der Vermieter verpflichtet, eine Reparatur nach Wünschen des Mieters durchzuführen. Darüber informiert der Mieterbund.
Der Vermieter steht dann in der Pflicht, die Wohnung zu renovieren, wenn keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen vereinbart ist. Der Vermieter neigt häufig dazu, diese Arbeiten auf seine Mieter zu übertragen. Vermieter müssen sich mit ihren Mietern absprechen, wenn es um Renovierungen geht. Die Arbeiten sollten den Vorstellungen des Mieters entsprechen. Wenn der Mieter gewisse Farbwünsche hat, hat der Vermieter dies zu respektieren. Dekorieren darf der Mieter die Wohnung sowieso ganz nach seinen Vorstellungen, wenn er dabei nicht die Wände oder andere feste Bestandteile der Wohnung zerstört.

Schönheitsreparaturen

Wenn während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen anstehen, kann der Vermieter nicht einfach eine Farbe bestimmen, sondern spricht dies mit dem Mieter ab. Insofern keine Mehrkosten entstehen, kann der Mieter die Farben bestimmen. Der Mieter darf, wenn er für die Mehrkosten aufkommt, auch teurere Farben für die Renovierung aussuchen.

In vielen Fällen in der Praxis ist es häufiger vorgekommen, dass der Vermieter die Wände einfach grau streicht, weil er den Mieter verärgern wollte. Rechtlich gesehen darf er aber nicht gegen den Willen seines Mieters handeln. Die Absprache der Parteien ist wichtig damit es nicht zu Streitigkeiten kommt.

Eine Renovierungsklausel hat nicht immer Gültigkeit im Mietvertrag

Vermieter fordern manchmal in Mietverträgen auf, dass regelmäßig Decken, Wände oder Türen gestrichen werden müssen. Diese Renovierungsklausel ist aber in vielen Fällen unwirksam. Der Mieter sollte darauf achten, dass diese Klausel richtig formuliert wurde. Wer letztendlich streichen muss, regelt eine gültige Klausel im Mietvertrag. Der Vermieter ist kraft Gesetzes schon für viele Reparaturen in der Wohnung verantwortlich. Darunter fallen auch sogenannte Schönheitsreparaturen. Durch die Renovierungsklausel kann der Vermieter aber den Spieß umdrehen und die Arbeiten auf den Mieter übertragen. Einige Vermieter machen davon Gebrauch. Im Vertrag muss exakt geregelt sein, in welchen Abständen, Heizkörper, Türen, Decken oder Wände gestrichen werden müssen.

Eine zu starre Renovierungsklausel ist nicht wirksam. Man findet z.B. in Mietverträgen die Formulierung „Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Bad, Toilette und Küche spätestens alle drei Jahre und in Schlafräumen, sowie Wohnräumen, alle fünf Jahre, in Nebenräumen alle sieben Jahre durchführen.“

Jedoch ist diese Formulierung laut Bundesgerichtshof für den Mieter nicht mehr angemessen. Die Fristen seien zu kurz, argumentiert der BGH. Rechtsanwälte haben im Klageverfahren bei einer solchen Klausel, erfolgreich dagegen geklagt. Die Firsten werden nur dann anerkannt, wenn sie länger sind. Auch Formulierungen wie „immer“ oder „spätestens“ sind nicht zulässig. Sonst müsste der Mieter auch dann renovieren, wenn überhaupt kein Bedarf besteht. Der Vermieter muss, wenn er eine solche starre Klausel im Vertrag stehen hat, selbst für seine Schönheitsreparaturen aufkommen.

Das richtige Mietvertragsmuster

Als Vermieter sollten Sie unbedingt darauf achten, dass Sie ein aktuelles Mietvertragsmuster nutzen und sich vorab genau anschauen, welche Formulierungen in der Renovierungsklausel stehen, damit Sie nicht Gefahr laufen, alle Schönheitsfehler selbst übernehmen zu müssen. Es lohnt sich einen Mietvertrag gezielt zu formulieren und vorab eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie die Klausel richtig formulieren, müssen die Mieter ihre Schönheitsreparaturen manchmal noch während der Mietzeit durchführen. Manchmal wird vor Einzug oder kurz vor Auszug renoviert. Die Voraussetzung dafür ist, dass es im Mietvertrag verankert ist. Dennoch muss ein Mieter seine Wohnung nicht immer renovieren. Gewisse Grenzen im Gesetz regeln die Renovierungspflicht.

Ein Vermieter, der einen formularvertraglichen Mietvertrag abschließt, kann sich bei Schäden an der Mietsache nicht auf die 12-monatige Verjährung beziehen, wenn die sechsmonatige Verjährungsfrist überschritten wurde. Laut einem BGH-Urteil ist keine formularvertragliche Mietvertragsverlängerung zulässig.

Der Vermieter hat keinerlei Ansprüche gegenüber dem Mieter, wenn ein Formularmietvertrag abgeschlossen wurde. Bei Mietverträgen, in denen eine sechsmonatige Verjährungsfrist durch den § 548 Abs. 1 BGB bestimmt ist, kann keine individuelle Vereinbarung von Verjährungsfristen und Verlängerungszeiten getroffen werden.

Es können daher keine weitergehenden Ansprüche auf Schadenersatz gestellt werden. Auch nicht in dem Fall, wenn der Formularmietvertrag eine Bestimmung enthält, mit einer Klausel über Verschlechterungen an der Mietsache. Diese Bestimmungen würden erst in dem Zeitraum von zwölf Monaten, nach der Beendigung der Mietsache verjähren. Gemäß einem BGH Urteil kann keine verlängerte Verjährung in Anspruch genommen werden. Der Mieter darf nicht benachteiligt sein nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

In diesem Urteil wurde entscheiden, dass eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag, im Rahmen einer Forderung von Ersatzansprüchen an den Mieter, durch den Vermieter nicht verlängert werden darf. Wenn der Vermieter solche Ansprüche stellen möchte, muss er dies bis spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache tun. Ansonsten ist die Forderung nichtig.

Keine Benachteiligung des Mieters möglich

Der Mieter würde wegen Unangemessenheit nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB benachteiligt werden und dieses ist daher unwirksam. Ein Formularmietvertrag mit einer enthaltenen Klausel, mit Bestimmung der Verlängerung der Verjährung, erschwert den Eintritt der Verjährung. Dies Regelung wurde in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelt und klärt die Ansprüche des Vermieters. Und das gegenüber der legitimen Ausführung in doppelter Hinsicht. Einerseits würde die Frist, die nach dem Ablauf der Ansprüche verjährt, verlängert werden. Andererseits würde sogar die Verjährungsfrist von sechs Monaten auf 12 Monate steigen.

Des Weiteren wird dadurch die Klausel zusätzlich zum Beginn des Fristlaufs verändert. Zumal die Sache nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts, sondern auf das gesetzmäßige Mietvertragsende resultiert. Bei diesen Vereinbarungsinhalten werden die typischen Grundgedanken des § 548 BGB angetastet. Beide Regelungsinhalte seien mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu kombinieren. Diese Tatsache stellt, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Unwirksamkeit

Daraus folgend resultiert eine Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Auch wenn Kritikpunkte erörtert sind und ferner Einwände zu diesem Urteil dargelegt wurden, entscheidet ein Urteil des BGH, dass solche Sondervereinbarungen unwirksam sind.

Darüber hinaus, wenn der BGH im Urteil solche Entscheidungen trifft, ist es trotz allem möglich, eine Verlängerung dieser bisher kürzeren Verjährungsfrist festzulegen. Eine individuelle Vertragsverlängerung ist sinnvoll. Diese könnte kurz vor Ablauf des Mietvertrages vereinbart werden. Wenn es sich um Mietsachen handelt, werden lediglich Formularmietverträge genutzt, welche auf das Recht des §§ 305 BGB verweisen.

Durch eine bestimmte festgehaltene Verlängerung von Verjährungszeiten werden Leitbilder in Abstufung gestellt. Daraus ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Es ist grundlegend darauf hinzuweisen, dass eine kurze Verjährungszeit beachtet werden muss. Die Verjährungszeiträume beginnen mit Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter.

Erläuterung:

Wenn das Mietverhältnis mit Ablauf des Monats Dezember eines Jahres endet und der Mieter die Mietsache bereits Mitte Dezember zurückgibt, sind Schadenersatzansprüche, die dem Vermieter zustehen könnten, einem Verjährungsdatum bis Mitte des Monats Juni des Folgejahres geltend zu machen.

Fazit:

Ein Vermieter sollte unbedingt auf die kurze Verjährungszeit von sechs Monaten bei einer Mietsache achten. Sofern ggf. weitergehende Ansprüche zu stellen sind, kann durch eine Verjährungshemmung der Zeitraum angepasst werden.

Wenn der Vermieter wegen der relativ kurzen Zeit keine Befriedigung seiner Ansprüche erreichen kann, sind in jeden Fall verjährungshemmende Schritte durchzuführen.  Das kann durch einen Mahnbescheid erfolgen. Es gibt allerdings Ausnahmen bei Verjährungszeiträumen in Mietvertragsverhältnissen. Das bezieht sich auf noch ausstehende Mietbeträge und Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen. Bei diesen gelten die Regelverjährungsfristen des § 195 BGB. Die Verjährung hierfür ist auf drei Jahre bestimmt.

 

 

Für Mieter stellt sich die Ungewissheit, wann die Mietkaution zu zahlen ist. Dem Mieter obliegt die Möglichkeit, die fällige Kaution für die Miete in Ratenzahlungen zu bezahlen. Und zwar ist das möglich: in drei Monatsraten – (§ 551, Abs. 2 BGB). Ganz besonders wichtig ist der Stichtag des Mietbeginns. Zu diesem Zeitpunkt ist die erste Kautionsrate zu zahlen. Viele Mieter sind verunsichert, da diese davon ausgehen, dass bei Vertragsschluss die Kaution sofort fällig ist. Dem ist nicht so!

Mietvertrag Unterzeichnung, Beginn & Zahlung der Kaution

Als Exempel: Der Mietvertrag wird am 15. Juni 2017 unterzeichnet, der Mietbeginn soll der 1. Februar 2018 sein. In diesem Fall ist die erste Kautionszahlung am 1. Februar 2018 zu zahlen. Diese gesetzliche Regelung bestimmt die Zahlungsoption für die Kautionszahlungen, die der Mieter zu tragen hat. In der Praxis sieht das Ganze vollkommen anders aus. Viele Immobilienmakler teilen den Mietinteressenten bereits bei Besichtigung eines Objektes mit, dass vor Einzug die komplette Kaution fällig sei. Der neue Mieter lässt sich in den meisten Fällen darauf ein, weil er die Wohnung haben möchte. Eigentümer geben dem Immobilienmakler die Vorgabe, dem Interessenten mitzuteilen, dass die Kaution vorab fällig ist.

Bei den Folgeraten sind diese stetig in den Nachfolgemonaten zu zahlen. Nehmen wir als Exempel den 1. Februar 2018 als tatsächlichen Mietbeginn an, ist die zweite Kautionsrate am 1. März 2018 zu zahlen, die dritte Kautionsrate am 1. April 2018. Also ist die Fälligkeit für die 2. und 3. Kautionsrate immer zu Beginn des zweiten und dritten Monats, nach Mietbeginn durch den Mieter zu zahlen.

Dieses Recht des Mieters auf eine Ratenzahlung ist das Recht was das Gesetz vorgibt. Für viele Mieter ist eine Ratenzahlung wichtig. Das kleine Budget, das zur Verfügung steht, reicht nicht immer aus, um mit einem Schlag eine große Zahlung zu leisten. Dies ist für viele schwer umzusetzen.

Mietvertrag

Der Mietvertrag besagt den Mietzeitraum, Beginn und die zu zahlenden Mietpreise, als auch weitere Inhalte. Dabei muss die Option „Kaution mit Ratenzahlung“ sich nicht im Vertrag befinden. Gleichzeitig darf dem Mieter nicht das Recht auf Ratenzahlung für die Kaution, im Mietvertrag ausgegrenzt sein. Wenn es z.B. in der Praxis heißt, die Kaution muss komplett nach Einzug gezahlt werden, der Mieter aber schon eingezogen ist und seine erste Rate bezahlt hat, kann der Vermieter nichts dagegen tun. Der Mieter muss nur seine weiteren Raten pünktlich zahlen.

Ein Mieter berichtet: „Da ich zu dieser Zeit viele Anschaffungen habe, brauche ich eine Ratenzahlung für die Kaution der Mietwohnung.“ Diese Klauseln können vermerkt werden, haben aber keine aufschiebende Wirkung auf die Kautionszahlung. Wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist, und der Mieter trotz Hinweis die Kautionszahlung nicht leistet, kann der Vermieter dem Mieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Der Vermieter muss den Mieter nicht abmahnen. Aber auch das erst, wenn der Kautionsrückstand soviel ergibt, dass sich daraus zwei Kaltmieten ergeben würden.

Trotz Allem wird auf den Verweis des (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1) hingewiesen, der dem Mieter die Option eingeräumt, beim Verzug mit der Mietzahlung, dass die Kündigung durch Nachentrichten der Kaution in dem Zeitraum von zwei Monaten, nach Wirksamkeit des Räumungsanspruchs, mit der Zustellung der Räumungsklage, ungültig wird.

Maßgeblich ist auch der (§ 569 Abs. 2a BGB). Gleichzeitig ist eine Kündigung möglich, wenn aus triftigen Gründen im Sinne des § 543 Absatz 1 – wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in der Höhe eines Betrages in Rückstand steht, was der zweifachen Monatsmiete gleichsteht.

Zahlungen

Auch wenn der Mieter die regelmäßigen Pauschalbeträge oder teilweise sogar eine Vorauszahlung der Betriebskosten geleistet hat, erhalten diese Beträge bei der Berechnung der Monatsmiete/Kautionszahlung nach Satz 1 keine Berücksichtigung. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 und 543 Absatz 2 Satz 2 sind hinreichend auszuwerten.

Es tendieren viele Mieter dazu, eine Mietkautionsbürgschaft als Kaution zu nutzen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, diese Bürgschaft einer Kautionskasse anzunehmen. Er bestimmt und trifft die Entscheidung, in welcher Form die Kaution zu zahlen ist. In den meisten Fällen erfolgt die Kautionszahlung in bar.

Die Bürgschaften der Mietkautionskassen sind für den Mieter eine teure Angelegenheit. Falls der Vermieter die Aufforderung die Kaution zu zahlen übersehen hat, besteht kein Versäumnis. Dieser Anspruch auf Zahlung der Mietkautionssumme kann zu jeder Zeit noch in Abrechnung gestellt werden, s. (LG Karlsruhe, WuM 1992, 367). Es gibt allerdings Ausnahmen. U. A. wenn die Verwirkung eingetreten ist oder wenn es sich um überlange Zeiten handelt. Siehe dazu: (Vgl. AG Celle, AG Regensburg), u. A. eine Zahlungsaufforderung nach vielen Jahren).

Sofern ein Mieter trotz möglicher Ratenzahlung gleich sofort die gesamte Summe leistet, kann eine Rückforderung ausgeschlossen werden. Eine Regelung in Teilbeträgen mit diversen unterschiedlichen Fälligkeiten widerspricht der Gesetzgebung. Der Mieter kann die Kaution nicht zurück beanspruchen (BGH, Urteil vom 25. Juni 2003 VIII ZR 344/02).

Mietkaution bestimmt anlegen:

Die Mietkaution soll auf einem Treuhandkonto gelegt werden. Der Vermieter muss diesen Nachweis zur Verfügung stellen. Sofern der Vermieter sich weigert, diesen Nachweis zu erbringen, kann der Mieter solange die Mietzahlungen einstellen, bis diese Bescheinigung zur Verfügung gestellt wird. Dem Vermieter obliegt die Pflicht, Auskunft über die Anlage der Mietkaution zu erteilen. Die Mietzahlungen dürfen aber lediglich bis zur Höhe der zu tragenden Kaution einbehalten sein.

Viele Mieter entscheiden sich dafür, die Kaution in bar an den Vermieter oder Verwalter zu übergeben. Der Vermieter legt das Geld auf dem Sparkonto an und falls Gebühren für dieses Konto anfallen, hat der Vermieter oder Verwalter diese Kosten zu tragen. Sie können nicht auf den Mieter umgelegt werden. (Vgl. § 551 BGB).  Es sind Verwaltungskosten, die der Vermieter bzw. Verwalter zu tragen hat.

Sofern der Vermieter in Bezug der Kosten eine spezielle Mietvertragsklausel im Mietvertrag vereinbart hat, ist dies nichtig. Der Mieter wird durch dadurch unangemessen benachteiligt. Dazu wird gegen einen wichtigen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstoßen (LG München I, Urteil vom 03. Juli 1997, Az. 7 O 18843/96).

Kosten

Sofern der Vermieter diese Kosten vermeiden möchte, kann er auf die Zahlung der Kaution in Form einer Bankbürgschaft anbieten. Bei dieser Entscheidung trägt der Mieter zusätzlich anfallende Kosten der Bürgschaft. (BGH, Urteil vom 25. Juni 2003 VIII ZR 344/02).

Fazit:

Die Zahlung der Mietkaution ist gesetzlich geregelt. Auch Klauseln im Mietvertrag hemmen nicht die Wirkung, die Mietkaution zu zahlen.  Es gibt wenige Ausnahmen, z. B. wenn viele lange Jahre die Zahlung nach Kautionsaufforderung vernachlässigt wurde.