Wann muss der Mieter seine Mietkaution zahlen?

Für Mieter stellt sich die Ungewissheit, wann die Mietkaution zu zahlen ist. Dem Mieter obliegt die Möglichkeit, die fällige Kaution für die Miete in Ratenzahlungen zu bezahlen. Und zwar ist das möglich: in drei Monatsraten – (§ 551, Abs. 2 BGB). Ganz besonders wichtig ist der Stichtag des Mietbeginns. Zu diesem Zeitpunkt ist die erste Kautionsrate zu zahlen. Viele Mieter sind verunsichert, da diese davon ausgehen, dass bei Vertragsschluss die Kaution sofort fällig ist. Dem ist nicht so!

Mietvertrag Unterzeichnung, Beginn & Zahlung der Kaution

Als Exempel: Der Mietvertrag wird am 15. Juni 2017 unterzeichnet, der Mietbeginn soll der 1. Februar 2018 sein. In diesem Fall ist die erste Kautionszahlung am 1. Februar 2018 zu zahlen. Diese gesetzliche Regelung bestimmt die Zahlungsoption für die Kautionszahlungen, die der Mieter zu tragen hat. In der Praxis sieht das Ganze vollkommen anders aus. Viele Immobilienmakler teilen den Mietinteressenten bereits bei Besichtigung eines Objektes mit, dass vor Einzug die komplette Kaution fällig sei. Der neue Mieter lässt sich in den meisten Fällen darauf ein, weil er die Wohnung haben möchte. Eigentümer geben dem Immobilienmakler die Vorgabe, dem Interessenten mitzuteilen, dass die Kaution vorab fällig ist.

Bei den Folgeraten sind diese stetig in den Nachfolgemonaten zu zahlen. Nehmen wir als Exempel den 1. Februar 2018 als tatsächlichen Mietbeginn an, ist die zweite Kautionsrate am 1. März 2018 zu zahlen, die dritte Kautionsrate am 1. April 2018. Also ist die Fälligkeit für die 2. und 3. Kautionsrate immer zu Beginn des zweiten und dritten Monats, nach Mietbeginn durch den Mieter zu zahlen.

Dieses Recht des Mieters auf eine Ratenzahlung ist das Recht was das Gesetz vorgibt. Für viele Mieter ist eine Ratenzahlung wichtig. Das kleine Budget, das zur Verfügung steht, reicht nicht immer aus, um mit einem Schlag eine große Zahlung zu leisten. Dies ist für viele schwer umzusetzen.

Mietvertrag

Der Mietvertrag besagt den Mietzeitraum, Beginn und die zu zahlenden Mietpreise, als auch weitere Inhalte. Dabei muss die Option “Kaution mit Ratenzahlung” sich nicht im Vertrag befinden. Gleichzeitig darf dem Mieter nicht das Recht auf Ratenzahlung für die Kaution, im Mietvertrag ausgegrenzt sein. Wenn es z.B. in der Praxis heißt, die Kaution muss komplett nach Einzug gezahlt werden, der Mieter aber schon eingezogen ist und seine erste Rate bezahlt hat, kann der Vermieter nichts dagegen tun. Der Mieter muss nur seine weiteren Raten pünktlich zahlen.

Ein Mieter berichtet: „Da ich zu dieser Zeit viele Anschaffungen habe, brauche ich eine Ratenzahlung für die Kaution der Mietwohnung.“ Diese Klauseln können vermerkt werden, haben aber keine aufschiebende Wirkung auf die Kautionszahlung. Wenn der Mietvertrag unterzeichnet ist, und der Mieter trotz Hinweis die Kautionszahlung nicht leistet, kann der Vermieter dem Mieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Der Vermieter muss den Mieter nicht abmahnen. Aber auch das erst, wenn der Kautionsrückstand soviel ergibt, dass sich daraus zwei Kaltmieten ergeben würden.

Trotz Allem wird auf den Verweis des (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1) hingewiesen, der dem Mieter die Option eingeräumt, beim Verzug mit der Mietzahlung, dass die Kündigung durch Nachentrichten der Kaution in dem Zeitraum von zwei Monaten, nach Wirksamkeit des Räumungsanspruchs, mit der Zustellung der Räumungsklage, ungültig wird.

Maßgeblich ist auch der (§ 569 Abs. 2a BGB). Gleichzeitig ist eine Kündigung möglich, wenn aus triftigen Gründen im Sinne des § 543 Absatz 1 – wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in der Höhe eines Betrages in Rückstand steht, was der zweifachen Monatsmiete gleichsteht.

Zahlungen

Auch wenn der Mieter die regelmäßigen Pauschalbeträge oder teilweise sogar eine Vorauszahlung der Betriebskosten geleistet hat, erhalten diese Beträge bei der Berechnung der Monatsmiete/Kautionszahlung nach Satz 1 keine Berücksichtigung. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 und 543 Absatz 2 Satz 2 sind hinreichend auszuwerten.

Es tendieren viele Mieter dazu, eine Mietkautionsbürgschaft als Kaution zu nutzen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, diese Bürgschaft einer Kautionskasse anzunehmen. Er bestimmt und trifft die Entscheidung, in welcher Form die Kaution zu zahlen ist. In den meisten Fällen erfolgt die Kautionszahlung in bar.

Die Bürgschaften der Mietkautionskassen sind für den Mieter eine teure Angelegenheit. Falls der Vermieter die Aufforderung die Kaution zu zahlen übersehen hat, besteht kein Versäumnis. Dieser Anspruch auf Zahlung der Mietkautionssumme kann zu jeder Zeit noch in Abrechnung gestellt werden, s. (LG Karlsruhe, WuM 1992, 367). Es gibt allerdings Ausnahmen. U. A. wenn die Verwirkung eingetreten ist oder wenn es sich um überlange Zeiten handelt. Siehe dazu: (Vgl. AG Celle, AG Regensburg), u. A. eine Zahlungsaufforderung nach vielen Jahren).

Sofern ein Mieter trotz möglicher Ratenzahlung gleich sofort die gesamte Summe leistet, kann eine Rückforderung ausgeschlossen werden. Eine Regelung in Teilbeträgen mit diversen unterschiedlichen Fälligkeiten widerspricht der Gesetzgebung. Der Mieter kann die Kaution nicht zurück beanspruchen (BGH, Urteil vom 25. Juni 2003 VIII ZR 344/02).

Mietkaution bestimmt anlegen:

Die Mietkaution soll auf einem Treuhandkonto gelegt werden. Der Vermieter muss diesen Nachweis zur Verfügung stellen. Sofern der Vermieter sich weigert, diesen Nachweis zu erbringen, kann der Mieter solange die Mietzahlungen einstellen, bis diese Bescheinigung zur Verfügung gestellt wird. Dem Vermieter obliegt die Pflicht, Auskunft über die Anlage der Mietkaution zu erteilen. Die Mietzahlungen dürfen aber lediglich bis zur Höhe der zu tragenden Kaution einbehalten sein.

Viele Mieter entscheiden sich dafür, die Kaution in bar an den Vermieter oder Verwalter zu übergeben. Der Vermieter legt das Geld auf dem Sparkonto an und falls Gebühren für dieses Konto anfallen, hat der Vermieter oder Verwalter diese Kosten zu tragen. Sie können nicht auf den Mieter umgelegt werden. (Vgl. § 551 BGB).  Es sind Verwaltungskosten, die der Vermieter bzw. Verwalter zu tragen hat.

Sofern der Vermieter in Bezug der Kosten eine spezielle Mietvertragsklausel im Mietvertrag vereinbart hat, ist dies nichtig. Der Mieter wird durch dadurch unangemessen benachteiligt. Dazu wird gegen einen wichtigen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstoßen (LG München I, Urteil vom 03. Juli 1997, Az. 7 O 18843/96).

Kosten

Sofern der Vermieter diese Kosten vermeiden möchte, kann er auf die Zahlung der Kaution in Form einer Bankbürgschaft anbieten. Bei dieser Entscheidung trägt der Mieter zusätzlich anfallende Kosten der Bürgschaft. (BGH, Urteil vom 25. Juni 2003 VIII ZR 344/02).

Fazit:

Die Zahlung der Mietkaution ist gesetzlich geregelt. Auch Klauseln im Mietvertrag hemmen nicht die Wirkung, die Mietkaution zu zahlen.  Es gibt wenige Ausnahmen, z. B. wenn viele lange Jahre die Zahlung nach Kautionsaufforderung vernachlässigt wurde.