Steht eine Staffelmiete im Mietvertrag, kann der Vermieter in dem festgelegten Zeitraum die Miete erhöhen. Das ganze ohne das vorab noch einmal anzukündigen, oder sich an die Kappungsgrenze halten zu müssen. Was Mieter zum Thema Staffelmiete wissen sollten, erfahren sie hier.
Staffelmiete ohne Vergleichsmiete
Für Vermieter ist die Staffelmiete eine feine Sache: Sie wissen genau, wann die nächste Mieterhöhung kommt und müssen sich nicht weiter darum kümmern. Denn den Zeitpunkt und die Höhe haben sie schon im Mietvertrag festgelegt. Damit fällt auch der Blick auf die Vergleichsmiete weg, der sonst bei einer Mieterhöhung sein muss. Allerdings müssen sich Vermieter an einige Vorschriften halten, damit die Staffelmiete gültig ist.
Staffelmiete: Vermieter müssen Vorschriften beachten
Wenn Vermieter die gesetzlichen Vorschriften zur Staffelmiete nicht beachten, kann diese ungültig sein. Das bedeutet in der Folge, dass die Mieter die zu viel gezahlte Miete wieder zurückfordern können. Zu den Vorschriften gehören unter anderem:
- Der Zeitraum: Mieterhöhungen in einem Abstand von sechs Monaten sind ungültig. Zwischen den beiden Anstiegen des Mietpreises muss mindestens ein Jahr liegen.
- Prozentangaben allein sind ungültig: Wird lediglich von einer Mieterhöhung in Höhe von vier Prozent gesprochen, reicht das nicht aus. Für den Mieter muss der konkrete Geldbetrag ersichtlich sein, den er nach der Erhöhung zahlen muss.
- Mündliche Vereinbarungen unwirksam: Damit die Staffelmiete gültig ist, muss sie schriftlich vereinbart worden sein. Jedoch ist auch eine Email dafür nicht ausreichend, denn beide Parteien, also Mieter und Vermieter, müssen das Dokument unterzeichnen.
- Ausgangsmiete muss sich an Mietpreisbremse orientieren: Das gilt natürlich nur für Gebiete, in denen es auch eine Mietpreisbremse gibt. Sollte das der Fall sein, dann darf die Ausgangsmiete nicht darüber liegen. Mieten, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, verstoßen dabei gegen die Mietpreisbremse.
Staffelmiete und die Mietpreisbremse
Gerade die Mietpreisbremse ist noch aus einem weiteren Grund in Bezug auf die Staffelmiete wichtig. Denn auch die einzelnen Mieterhöhungen dürfen nicht gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Das bedeutet, dass die Miete nach jeder Staffel nicht mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen darf. Sollte die Miete diesen Wert übersteigen, ist die Mieterhöhung nicht wirksam.
Daneben wird die Staffelmiete noch durch eine weitere Vorschrift eingegrenzt. Zwar kann die Kappungsgrenze bei Staffelmieten nicht angewendet werden, dafür spielt bei dieser Mietform aber die „Angemessenheit“ eine Rolle. Sollte die Miete nach der Erhöhung, die im Staffelmietvertrag vorgesehen ist, mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen, könnte Unangemessenheit vorliegen. Jedoch müssen Mieter für diesen Fall in einer Stadt leben, die generell von Wohnungsknappheit betroffen ist. Bei dem angespannten Wohnungsmarkt in vielen deutschen Städten, stehen die Chancen dafür recht gut. Noch dazu ist die Miete in diesen Städten ohnehin durch die Mietpreisbremse eingedämmt.
Staffelmiete: Wie lange kann sie vereinbart werden?
Mieter, die einen Staffelmietvertrag unterzeichnen wollen, sollten auch auf die Laufzeit achten. Bis Anfang der 2000er Jahre war es nur möglich, die Staffelmiete auf 10 Jahre festzuschreiben. Mittlerweile kann der Vermieter jedoch 15 Jahre lang Mieterhöhungen ohne weitere Ankündigung durchführen. Allerdings muss er das nicht. Mietverträge gelten auch dann als Staffelmietverträge, wenn nur unregelmäßig und wenige Erhöhungen der Miete vereinbart werden.
Ein weiteres Merkmal eines Staffelmietvertrages ist der Kündigungsverzicht. Dabei schließt der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum aus, dass die Wohnung gekündigt werden darf. Der Mieter darf dann im schlimmsten Fall mehrere Jahre lang die Wohnung nicht kündigen. Allerdings muss der Vermieter hier etwas beachten: Wenn der Kündigungsausschluss länger als vier Jahre dauert, ist diese Klausel unwirksam. Der Mieter darf dann nach seinen eigenen Wünschen kündigen. Natürlich muss er hierbei die Kündigungsfrist einhalten, denn die ist davon nicht betroffen.
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